Im Frühjahr dieses Jahres konnte sich die schwarz-grüne Regierung über eine Mietpreisbremse nicht einigen. Somit wurden die Mieten nach den geltenden gesetzlichen Regelungen angehoben. Die Richtwerte wurden ab April 2023 um 8,6%, die Kategoriemieten ab August 2023 um 5,1% erhöht, insgesamt seit April 2022 um sagenhafte 24% (!).
Überraschend dann Ende August die Ankündigung, es werde doch ab nächstem Jahr eine Deckelung für die Mieten geben. Auch ein diesbezüglicher Antrag wurde von den Koalitionsparteien im Parlament eingebracht, und zwar in Form des 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (3. MILG). Die gesetzlichen Änderungen sollten als Verfassungsbestimmung be-schlossen werden. Da dazu eine 2/3-Mehrheit im Parlament notwendig ist, müßte zumindest eine der größeren Oppositionsparteien zustimmen. Weder SPÖ noch FPÖ wollen sich dem Gesetzesentwurf in der vorliegenden Form anschlie-ßen. Deshalb muß die Regierung nunmehr nach Abänderungen das 3. MILG mit einfacher Mehrheit beschließen.
Das Wohnrecht stellt insgesamt eine Gesetzesmaterie dar, die in der Vergangenheit als einfaches Gesetz gültig war. Es sind immer wieder Änderungen, auch hinsichtlich der Valorisierung (Wertanpassung) erfolgt: Probleme, daß diese nicht verfassungskonform wären, hat es nicht gegeben. Somit war die Absicht, hier Teile des Mietrechts in den Verfassungsrang zu heben, überflüssig.
Zur Deckelung der Mieten soll laut Vorlage die Erhöhung der Kategoriemieten und des wertbeständigen Mietzinses für die Jahre 2024 bis 2026 mit 5% beschränkt werden und die Anpassung nur einmal im Jahr mit Stichtag 1.April erfolgen. Danach berechnet sich die Wertsicherung aus dem Mittel der Inflation der letzten 3 Jahre. Beträgt diese mehr als 5%, wird der übersteigende Anteil halbiert.
Bei den Richtwertmieten ist nach den bestehenden Regelungen für 2024 keine Anhebung vorgesehen. Für 2025 und 2026 soll der Deckel ebenfalls 5% betragen danach wie schon bei den Kategoriemieten der Durchschnitt der vergangenen 3 Jahre samt Halbierung der 5% übersteigenden Teuerung. Die Richtwertmieten sollen also ab 2025 jährlich angehoben werden, was natürlich eine Verschlechterung darstellt.
Ähnliche Regelungen sind für Genossenschaftsmieter/innen vorgesehen. Hier wird der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ebenfalls auf die oben beschriebene Weise beschränkt.
Gar nicht berücksichtigt werden Mieter/innen, die sogenannte freie Mietverträge haben. Das sind etwa Mietverhältnisse in Neubaueigentumswohnungen oder frei finanzierten Neubauten, immerhin eine stattliche Anzahl von ca. 450.000. Diese Mietzinse wurden in den vergangenen 2 Jahren oft mehrmals angehoben. Dafür können sich die Wiener Gemeindebaumieter/innen freuen. Die Stadt Wien hat einen zweijährigen Mietenstopp ange-kündigt.
Künftig wird für Erhöhung keine Kundmachung per Bundesgesetzblatt durch das Justizministerium notwendig sein, sondern die Bundesanstalt Statistik Österreich wird die Änderungen auf ihrer Webseite veröffentlichen.
Wenn die vorliegenden gesetzlichen Änderungen wirklich kommen, ist anzumerken, daß diese natürlich viel zu spät sind. Die große Teuerungswelle scheint hoffentlich bald vorbei zu sein. Die Inflation soll Ende des Jahres unter 5% liegen, so die Prognosen. Damit wäre die Bremse nicht sehr wirksam. Unsere Forderung bleibt daher aufrecht: Abkopplung der Mieten vom Verbraucherpreis, Erhöhung um maximal 2% pro Jahr für alle Mietverhältnisse!
Eiertanz um Mietpreisbremse
Nicht nur Energie- und Lebensmittelpreise steigen in unglaubliche Höhen, sondern auch die Mieten. Dies alles trägt zu der momentan noch immer außerordentlich hohen Inflation in Österreich von rund 10% gegenüber dem Vorjahr bei. Ab April 2023 werden die Richtwertmieten wieder um 8,6% erhöht. Dies bereits ein Jahr nach der letzten Erhöhung 2022. Die gesetzlich vorgesehene 2-Jahresfrist wurde durch das Mietzinsrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz (MPFLG) ausgehebelt, das 2021 eine Verschiebung der Inflationsanpassung um ein Jahr gewährte.
Verhandlungen zur Aufteilung der Mietzinserhöhung auf 2 bzw. 3 Jahre liefen bis Ende März 2023 zwischen den schwarz-grünen Koalitionspartnern. Eine wirkliche Mietenbremse war sowieso niemals im Gespräch. Aber die ÖVP wollte einfach nicht. Sie wollte ihrer Klientel, der Immobilienwirtschaft, das Geschäft nicht verderben. Die Grünen hätten sogar der ÖVP-Gegenforderung eines Erlasses der Grunderwerbssteuer für Häuslbauer bis zu einem Kaufpreis von Eur 500.000,-, ursprünglich als Abtausch für eine Mietpreisbremse vorgesehen, zugestimmt. Dennoch ist der Deal nicht gelungen.
Sogar das wirtschaftsfreundliche Wirtschaftforschungsinstitut hat sich für einen Mietendeckel ausgesprochen, weil dieser inflationslindernd wirkt. Die Inflationsautomatik müsse durchbrochen werden, so das Wifo. Nunmehr wurde im Gegenzug dazu die Wohnkostenbeihilfe um 225 Millionen Euro aufgestockt. Bedürftige Mieter/innen sollen als Almosen eine Einmalzahlung von ca. Eur 200,- erhalten. Dieser Betrag ist für Mieter/innen aber nur ein Durchlaufposten und bedeutet letztlich eine staatliche Förderung der Hauseigentümer und Immobilienfirmen, anstatt eine Entlastung für Mieterinnen und Mieter.
Wie bereits in der Vergangenheit haben einige Städte angekündigt in ihrem Bereich selbst eine Mietzinsbremse einzuziehen. In Graz etwa wird die Erhöhung nur 2% betragen, ähnlich Vösendorf (keine Erhöhung) und Wels (+3%). Nur Wien bildet hier eine Ausnahme. In der Hauptstadt werden die Mieten wie schon im Vorjahr gesetzlich angepaßt. Gemeindemieter/ innen wird die Erhöhung aber erst ein Monat später vorgeschrieben.
Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte
Per BGBL II Nr. 81/2023 vom 30. März 2023 wurden die neuen Richtwerte kundgemacht. Diese werden ab 1. April 2023 für etwa 400.000 Haushalte gelten.
Mit einer nächsten Erhöhung ist gem. MRG hoffentlich erst in zwei Jahren zu rechnen. Die Erhöhung beträgt gegenüber 2022 in etwa 8,6%.
Im Folgenden werden die Richtwerte für Wien für sogenannte mietrechtliche Normwohnungen (Kategorie A) angegeben:
2012-2014 € 5,16
2014-2017 € 5,39
2017-2019 € 5,58
2019-2022 € 5,81
2022-2023 € 6,15
2023-2025 € 6,67
Die Richtwerte für Niederösterreich betragen ab April 2023 Eur 6,85 (vorher Eur 6,31) und Burgenland Eur 6,09 (vorher Eur 5,61).
Für die Kategorien B und C gilt jeweils ein Abstrich von 25 bzw. 50%.
Die Richtwerte gelten für ab dem 1. März 1994 angemietete Wohnungen, welche hinsichtlich der Mietzinsbildung dem MRG unterliegen.
Für bestehende Mietverträge muß die Erhöhung mittels eines schriftlichen Erhöhungsbegehrens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin angezeigt werden. Die Erhöhung kann also in diesem Fall frühestens mit dem 1. Mai 2023 vorgeschrieben werden.
Schon bald werden auch die Kategoriemieten wieder ansteigen. Im Vorjahr wurden die ca. 250.000 Kategoriemieter/innen insgesamt 3 Mal zur Kasse gebeten, und zwar um unglaubliche 17%, ein Wert weit über der Inflation. In Bälde wird die 5%-Hürde wieder erreicht sein und die weitere Inflationsanpassung kommen.
Wir fordern daher wiederholt: Abkoppelung der Mieten von der Inflation. Erhöhung um maximal 2% pro Jahr!
Unzulässige Klauseln in Mietverträgen
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat sich wieder einmal mit Klauseln in Mietverträgen befasst und in seiner Entscheidung vom 21.03.2023 zu 2 Ob 36/23t auch die Wertsicherung in Mietverträgen infrage gestellt.
Allerdings hat er nicht generell die Ungültigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen festgestellt, sondern kommt es wohl auf die Formulierung der jeweiligen Klausel an.
Die Formulierung "Der Nettomietzins von €... wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht." wurde als unwirksam angesehen.
Begründet wurde die Entscheidung damit, dass nicht eindeutig sei, welcher mögliche Index dem Verbraucherpreisindex am meisten entspräche und wer dies bestimme. § 6 Abs 1 Z 5 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sei anzuwenden. Diese Bestimmung besagt sinngemäß, dass dem Unternehmer kein höheres als das bei Vertragsabschluss bestimmte Entgelt zusteht, wenn die für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände nicht im Vertrag umschrieben sind und bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen für eine Entgeltänderung nicht auch eine Entgeltsenkung vorgesehen ist. Laut OGH sei zwar das Wertsicherungsbegehren des Vermieters legitim, jedoch an den Bestimmungen des KSchG zu messen. Es müssen daher Zweiseitigkeit, Festlegung im Vertrag, Unabhängigkeit vom Willen des Vermieters gegeben sein.
Derzeit besteht große Rechtsunsicherheit darüber, wie bestimmt eine Wertsicherungsklausel sein muss, um gültig zu sein und welche Verjährungsfrist hinsichtlich ungültiger Klauseln gilt (3 Jahre?, 30 Jahre?).
Wir haben einige Verfahren eingeleitet, auf deren Ausgang wir gespannt sind. Wenn Sie unsicher im Hinblick auf die Wertsicherungsvereinbarung in Ihrem Mietvertrag sind, lassen Sie sich von uns beraten. Es könnte sein, dass Sie Geld zurückbekommen und in Zukunft weniger zahlen.
Aber nicht nur die Wertsicherung war Thema in ob genannter Entscheidung des OGH.
Betriebskosten in einem Pauschalmietzins für eine Wohnung, die nicht zur Gänze dem Mietrechtsgesetz unterliegt, sind zu ungenau definiert (man müsste genau aufzählen, was unter dem Begriff Betriebskosten verrechnet wird) und liegt daher eine ungültige Vereinbarung vor.
Auch die Klausel "bauliche Veränderungen dürfen nicht vorgenommen werden" ist nur eingeschränkt gültig.
Bauliche Veränderungen dürfen auch ohne Zustimmung des Vermieters erfolgen, wenn sie für die vereinbarungsgemäße Verwendung des Mietobjekts erforderlich und leicht wieder zu beseitigen sind und keine wichtigen Interessen des Vermieters (Gefährdung der Substanz des Hauses oder Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes bzw. Verletzung der Interessen anderer Mieter) verletzt werden.
Die Klausel "Verfliesungen dürfen nicht angebohrt werden" ist gröblich benachteiligend für den Mieter, weil das Anbohren in gewissem Umfang für den gewöhnlichen Gebrauch einer Wohnung erforderlich ist und keine Interessen des Vermieters gefährdet werden.
In diesem Zusammenhang sei vermerkt, dass auch das Einschlagen von Nägeln, um Bilder aufzuhängen oder das Anbringen von Garderobehaken erlaubt ist und keinen Abzug von der Kaution bei Auszug rechtfertigt. Der Mieter muss nämlich nicht für die durch den vertragsmäßigen Gebrauch bewirkte Abnutzung des Bestandgegenstandes aufkommen.
Die Mietvertragsklausel, dass die Kaution spätestens nach 2 Monaten, wenn und sobald feststeht, dass dem Vermieter keine Forderungen gegen den Mieter zustehen, ist ebenfalls rechtsunwirksam. Zunächst ist die Kaution laut Mietrechtsgesetz unverzüglich zurückzuzahlen. Bei obiger Formulierung ist nicht ersichtlich, wann die Frist zur Rückzahlung überhaupt beginnt, bei Auszug oder wenn feststeht, dass keine Forderungen des Vermieters mehr bestehen. Außerdem ist nicht klar formuliert, durch wen oder wodurch bestimmt wird, dass keine Forderungen mehr existieren.
Die Klausel "Im Falle des Verzuges gelten 13% Verzugszinsen als vereinbart", ist ungültig. Die Bestimmung, mehr als die gesetzlichen Verzugszinsen von 4% zu zahlen, ist gröblich benachteiligend für den Mieter, zumal der Vermieter nicht nachweisen muss, dass ihm ein über die gesetzlichen Zinsen hinausgehender Schaden (etwa durch Refinanzierung) entstanden ist. Es gibt zwar Entscheidungen, dass bei grobem Verschulden des Mieters höhere Zinsen verlangt werden können. Dies muss aber ausdrücklich vereinbart sein.
Die Klausel "Der Vermieter verpflichtet sich, in die bestehende Haushaltsversicherung einzutreten" ist ungültig, da sie in die Dispositionsfreiheit des Mieters eingreift. Unzulässig ist bei Vertragsabschluss auch, den Mieter zu verpflichten, mit einem vom Vermieter bestimmten Versicherer eine Versicherung abzuschließen.
Mieten von Inflation abkoppeln, jetzt!
Die Teuerung bestimmt im Moment die politische Diskussion. Im Juli 2022 lag die Inflation bei 9,2%, ein Wert so hoch wie er seit den 1970er Jahren nicht war. Angetrieben durch hohe Energie- und Lebensmittelpreise steigen auch die Mieten in ungeahnte Höhen. Wurde noch im Vorjahr mittels Mietzinsrechtlichem Pandemiefolgenlinderungsgesetz (MPFLG) die Mietzinsanpassung ausgesetzt, trifft heuer die Inflation die Mieter/innen gleich mehrmals.
Im letzten MIG-Info haben wir über die Anhebung der Richtwert- und Kategoriemieten ab April 2022 berichtet. Mittlerweile wurden die Kategoriemieten ab Juli ein weiteres Mal angehoben. Betroffen davon sind 250.000 Mieter/innen, deren Mietverträge vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden. Auch der wertbeständige Mietzins wurde zu diesem Zeitpunkt ein 2. Mal heuer teurer.
Die neuen Kategoriemietzinse betragen nach Kategorien geordnet je m² für
Kategorie A Eur 4,01
Kategorie B Eur 3,01
Kategorie C Eur 2,00
Kategorie D brauchbar Eur 2,00
Kategorie D unbrauchbar Eur 1,00
Der wertbeständige Mietzins (bei vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Hauptmietverträgen) beträgt für
Kategorie A Eur 2,66
Kategorie B Eur 2,00
Kategorie C Eur 1,34
Kategorie D brauchbar Eur 1,34
Kategorie D unbrauchbar Eur 1,00.
Freuen können sich auch die Hausverwaltungen, denn mit jeder Kategoriezinserhöhung steigt auch die Verwaltungsgebühr, die in den Betriebskosten verrechnet werden darf und sich aus der Nutzfläche des Hauses und dem Kategoriezins für A errechnet.
Aufgrund der fast schon galoppierenden Inflation werden die Kategoriemieten ein 3. Mal in diesem Jahr erhöht werden, wahrscheinlich im November. Somit gibt es in diesem Bereich eine Erhöhung von ca. 16% (!) im heurigen Jahr. Damit übersteigt die Teuerung bei den Mieten die Inflation um um einiges.
Die Diskussion, wie diese Teuerung abgefedert werden kann, bestimmt daher seit Wochen die Medien. Die schwarz-grüne Regierung bietet im wesentlichen Einmalzuschüsse an, die je nach Bedürftigkeit ausgezahlt werden sollen. Ein Mietenstopp ist nicht angedacht, nicht einmal ein weiteres Inflationslinderungsgesetz wurde überlegt. Der Vorschlag der Grünen, Mieten für Wohnungen ohne Gasheizung zu senken, erscheint noch nicht ganz ausgereift und dürfte auch rechtlich problematisch sein.
Die KPÖ-geführte Stadtregierung in Graz hat die Mieterhöhung in ihren Gemeindebauten an die Mieter/innen nicht weitergegeben, ebenso der SPÖ-Bürgermeister von Traiskirchen. Die Stadt Wien hat aber für die 220.000 Gemeindemieter/innen keine Ausnahmeregelungen getroffen, sondern die Anhebungen teilweise sogar schon zwei Mal in diesem Jahr verlangt.
Die Arbeiterkammer fordert, daß die Mieten nur einmal imJahr erhöht werden dürfen und dies nur um 2%. Dieser Forderung hat sich auch die SPÖ angeschlossen. Das würde eine Abkoppelung vom Verbraucherpreisindex bedeuten und eine grundsätzliche Reform des Mietrechts darstellen. Denn durch die in der Vergangenheit schon mehrmals angewendete Aussetzung der Indexanpassungen, wurde zwar die Erhöhung hinausgeschoben, aber danach wurden die Mieten halt wieder den steigenden Preisen angepaßt.
In den vergangenen Jahren war die Inflation moderat, sodaß sich etwa alle 2 Jahre eine Erhöhung um 5% errechnet hat. Durch die enorme Teuerung ist eine Abkopplung der Mieten von der Inflation aber jetzt dringend notwendig. Die steigenden Energie- und Lebensmittelpreise, die hauptsächlich durch den Krieg in der Ukraine befeuert werden, rechtfertigen doch keineswegs eine Anhebung von Mieten in diesem Ausmaß. Außerdem sind die in der Teuerung immer an der Spitze liegenden Mieten auch im Warenkorb, der für die Berechnung des Verbraucherpreisindex zugrunde gelegt wird, enthalten. Das dreht die Teuerungsspirale nochmals weiter nach oben.
Frei vereinbarte Mietzinse, die etwa in Neubauwohnungen erlaubt sind, unterliegen bei der Wertsicherung oft keinen gesetzlichen Bestimmungen. Hier werden sogar schon Vereinbarungen geschlossen, die Anpassungen ab 1% Inflation möglich machen, also der Mietzins praktisch monatlich erhöht werden kann. Diese Freiräume müßten durch eine Aufnahme aller Wohnungen ins Mietrecht endlich abgeschafft werden.
Deshalb fordern wir:
- keine weitere Zinserhöhung in diesem Jahr für alle Mieter/innen
- Zinsanpassung maximal ein Mal pro Jahr
- Abkoppelung der Mieten vom Verbraucherpreis, Erhöhung maximal um 2%
- Einbeziehung aller Mietverträge (auch freie Vereinbarung) in diese Regelung
- klare, gesetzliche Mietzinsobergrenzen, Abschaffung des Sachverständigen(un)wesens
35 Jahre Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs
Wir haben Grund zum Feiern. Die MIG wurde heuer 35 Jahre alt. Viel ist in diesen Jahren geschehen, viele Menschen sind gekommen und gegangen.
Begonnen hat alles mit der Abspaltung der Sektion Favoriten vom Mieterschutzverband Österreichs, der der KPÖ zugerechnet wird. Ziel war Partei-freiheit und Unabhängigkeit frei von irgendwelchen ideologischen Zwängen. Es bedurfte der mutigen Person des Walter Jaros, des damaligen Sekretärs der Sektion Favoriten des Mieterschutzverbandes. Auf diesen Wagemut folgten Strafanzeigen, Zivilprozesse, Versuch der Bürobesetzung. Dies hatte zur Folge, dass Walter Jaros zunächst nicht Obmann des im Juli 1986 neu gegründeten Vereins werden konnte. Aber er fand in Rifka Goldberg eine kongeniale Mitstreiterin und Lebenspartnerin, die die erste Obfrau der MIG wurde. In den Folgejahren führten Rifka Goldberg und Walter Jaros die MIG gemeinsam. Ohne ihr außerordentliches Engagement wäre die MIG nicht zu dem geworden, was sie heute ist - Rifka als die fleissige, pedante Organsisatorin und Verwalterin, Walter als der charismatische Vertreter vor Schlichtungsstellen und Gericht und als jemand, der es schaffte, Kontakte zu knüpfen und Menschen für die Arbeit der MIG zu begeistern.
Aufbauphase
Auf die Streitphase folgte die Phase des Aufbaus. Zunächst wurde der Betrieb mit ehrenamtlichen Mitarbeitern sowohl in den Bundesländern als auch in Wien aufgenommen. Das Engagement war enorm, da neben Walter Jaros zunächst nur eine Sekretärin angestellt werden konnte. Alle anderen kamen nach ihrer Tätigkeit in anderen Betrieben abends und am Wochenende ins Büro, um die Anliegen der Mitglieder zu bearbeiten und Verwaltungs-tätigkeiten zu erledigen.
Nach und nach konnten weitere Mitarbeiter, zunächst über staatliche Förderung wie das Akademikertraining, angestellt werden. So kam auch unsere jetzige Obfrau, Frau Dr. Romana Aron, zu uns. Von Anfang an wurde Wert auf die Qualifikation der Mitarbeiter gelegt, nach Möglichkeit sollten nur Juristen angestellt werden. Aber auch der Wissensstand der Sachbearbeiter ohne akademische Ausbildung wurde durch laufende interne Schulungen auf das Niveau der Akademiker angehoben.
In dieser Phase wurde auch unsere Zeitung, das MIG-Info, gegründet, die mittlerweile seit 32 Jahren regelmäßig an unsere Mitglieder verschickt wird.
Es konnten weitere Büroräumlichkeiten zu günstigen Konditionen angemietet werden. Diese wurden zweckmäßig, aber kostensparend renoviert. Darauf achtete schon die langjährige Kassierin, Frau Evelyne Sixt. Sie kümmerte sich auch um Verwaltungsagenden. Ihrem Engagement sind zahlreiche organisatorische Verbesserungen zu verdanken. Vor allem entwickelte sie zusammen mit einemTechniker das auf die MIG zugeschneiderte Mitgliederverwaltungs- und Buchhaltungsprogramm und sorgte dafür, dass das digitale Zeitalter Einzug hielt in der MIG.
Sie war es aber auch, die über Jahre in ihrer Freizeit Weihnachtsgeschenke für die MIG bastelte, bei von ihr mitorganisierten Mitgliederausflügen und Feiern Akkordeon spielte und selbstgemachtes Essen brachte.
Konsolidierungsphase
Nach der Aufbauzeit folgte die Phase der Konsolidierung. Weitere Mitglieder wurden gewonnen, wechselnde Mitarbeiter waren für uns tätig, aber letztlich blieb auch der Mitarbeiterstand konstant.
Natürlich gab es auch Krisen wie der plötzliche Tod der langjährigen Kassierin Evelyne Sixt im Jahr 2016 und die Pandemie, die eine komplette Umstellung der Beratung und die Einrichtung von Sicherheitsmaßnahmen erforderte. Aber inzwischen sind alle Mitarbeiter geimpft und es wurde eine Nachfolgerin für Evelyne Sixt gefunden.
Wir konnten in unserer wechselhaften Geschichte neue, inzwischen langjährige Mitarbeiter wie Mag. Katharina Singer, Mag. Petra Egger, Dr. Ingrid Schaffernack begrüßen, verabschiedeten Günter Schneider in die Pension und gedenken unserer verstorbenen Vorstandsmitglieder und Mitarbeiter:
Rifka Goldberg, erste Obfrau
Walter Jaros, Gründer der MIG
Veronika Schmidt, Schriftführerin
Gertrude Jaros, Kassierstellvertreterin
Evelyne Sixt, Kassierin
Elfriede Pscheidt, ehrenamtliche Mitarbeiterin der ersten Stunde
Die Philosophie der MIG hat sich in den 35 Jahren ihres Bestehens aber nicht geändert:
Persönliches, auf die Person zugeschnittenes, unbestechliches, engagiertes Eintreten für ihre Mitglieder und Vertreten politischer Forderungen gegenüber dem Gesetzgeber.
Wir alle wollen, dass Sie sich bei uns gut aufgehoben und bestens vertreten fühlen.
100 Jahre Mieterschutz in Österreich
Es ist beinahe schon 101 Jahre her, als damals noch in der Monarchie die Mieterinnen und Mieter in Österreich erstmals wirksamen Mieterschutz bekommen haben. Wir schildern die Entwicklung bis heute.
Ab etwa 1910 ist es in den beiden Hauptstädten der österreichisch-ungarischen Monarchie immer öfter zu Mieterrevolten und Mieterstreiks gekommen. Oft protestierten an die 2000 Menschen vor Häusern, deren Mieter Hausherrenwillkür ausgesetzt waren. Das damals für Mietwohnungen gültige Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sicherte nämlich den Hausherrn Vertragsfreiheit zu. So konnten innerhalb von kurzer Zeit Kündigungen und Mietzinserhöhungen ohne Be-gründung ausgesprochen werden.
Im Jänner 1917 erließ dann das österreichische Gesamtministerium die erste Mieterschutzverordnung, sozusagen eine Vorläuferin des Mietengesetzes. Dieses Datum stellt den offiziellen Beginn des Mieterschutzes in Österreich dar. Grund dafür war die Angst, daß in schlechter werdenden Zeiten des 1. Weltkriegs die Mieterproteste noch stärker werden. Die Verordnung stellte also eine Notmaßnahme sowie eine Maßnahme der Kriegswirtschaft dar. In diesen Kriegszeiten, in denen die Lage für die Monarchie nicht gerade rosig war, sollte damit im Hinterland Ruhe geschaffen werden. Weitere Verordnungen folgten im Jänner und Oktober 1918.
Kündigungsschutz
Alle Verordnungen enthielten neben dem Verbot einer nicht gerechtfertigten Erhöhung des Mietzinses Bestimmungen, die das freie Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe einschränkten. Im Jänner 1918 wurde der Mieterschutz in einer 2. Verordnung erweitert. Sie dehnte den Schutz gegen Delogierung auf alle Wohnungen und Geschäftslokale aus, unabhängig von der Höhe des Mietzinses. Schon im Zerfall der Donaumonarchie im Oktober 1918 erfolgte die 3. Verordnung über den Mieterschutz. Diese war nicht mehr zeitlich beschränkt und war defakto zum Mietrecht geworden. Die wesentlichen Erneuerungen waren das Verbot des Annehmens von Wohnungsablösen durch die Hausherren. Und die Gebühren für die dem Untermieter zur Verfügung gestellten Möbel und Dienste mußten angemessen sein.
Erst im Jahr 1922 schon in der 1. Republik wurden diese Verordnungen vom Mietengesetz abgelöst. Dieses überdauerte die Zeit des Nationalsozialismus und war bis 1981 gültig. Ab 1982 folgte das bis heute gültige und seit damals oft novellierte Mietrechtsgesetz (MRG). Grundpfeiler des Mietrechtsgesetzes sind noch immer der Kündigungsschutz und die Regelung des Mietzinses, wobei diese nur für Häuser gilt, die bis 1945 bzw. 1953 errichtet wurden. Vermietungen in danach errichteten Häusern unterliegen keiner Mietzinsbeschränkung, sofern keine öffentliche Förderung gewährt wurde.
Mit den oftmaligen Gesetzesänderungen sind aber auch tiefe Einschnitte in den Mieterschutz erfolgt. So wurde 1994 mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz der sogenannte Richtwertmietzins eingeführt. Auch wurden damals erstmals befristete Mietverträge für alle Wohnungen möglich.
Beide Umstände führten zu den bis heute unaufhörlich in die Höhe schnellenden Mieten. Richtwertmietzinse orientieren sich nach einem vom Wirtschaftsministerium bekanntgegebenen Richtwert (für Wien derzeit Eur 5,58/m² für Kategorie A), zu dem aber beliebig und nicht durch das Gesetz festgelegte Zuschläge kommen (etwa für Waschmaschinenanschluß, Grünblick oder Parkettboden). Außerdem darf für Wohnungen, die nicht in Gründerzeitvierteln liegen, ein Lagezuschlag verrechnet werden. Dieser orientiert sich an den Grundstückspreisen und ist durch Immobilienspekulationen in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich angestiegen. Betroffen davon sind vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, wo der Lagezuschlag schon einmal gern Eur 4,-/m² ausmachen kann.
Ständig steigende Mietzinse
Bei befristeten Verträgen, die die Mehrzahl der Verträge im Altbau ausmachen, ist ein Abschlag vom Hauptmietzins von 25% vom Richtwert vorgesehen. Studien belegen, daß die Mietzinse für befristete Wohnungen aber oft höher sind als für unbefristete. Grund dafür ist, daß natürlich der Druck durch einen befristeten Vertrag, der jederzeit nicht ver-
Vereinfachung notwendig
längert werden kann, für die Inkaufnahme der hohen Mieten verantwortlich ist.
Seit Jahren wird von den verschiedensten Regierungen ein neues Mietrecht verhandelt. Jedwede Ankündigung eines Verhandlungsergebnisses wurde aber in der Vergangenheit regelmäßig abgesagt.
Um eine wirkungsvolle Änderung der oben geschilderten Probleme zu erreichen, gehört das neue Gesetz, im Einklang mit
anderen relevanten Gesetzen, vereinfacht und soll Mietern wieder mehr Schutz bieten. Mieten gehören mit Rücksicht auf Lage und Ausstattung herabgesetzt und Befristungen begrenzt.
Es sollte statt des Richtwerts wieder eine fixe Mietzinsobergrenze für alle Wohnungen (ungeachtet welchen Errichtungsjahres, welcher Errichtungsweise, welcher Eigentumsform) eingeführt werden, die nur nach Ausstattung variiert. Die Ausstattungsmerkmale sind abschließend gesetzlich festzulegen. Auch sollten Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter (z.B. wer ist für welche Erhaltungsarbeiten zuständig, die Haltung von welchen Tieren ist erlaubt u.ä.) gesetzlich definiert werden. Die höchstzulässige Kaution sollte bestimmt werden, der Mieter sollte keine Maklerprovision zahlen müssen. Soweit eine kurze Liste der wichtigsten Forderungen für einen effizienten Mieterschutz.
Die Zeichen stehen aber eher in Richtung weiterer Aufweichung. Wenn man die bisher an die Öffentlichkeit gelangten Vorhaben der neuen türkis-blauen Koalition anschaut, verheißt die Aussicht nichts Gutes. Zwar sind bis jetzt noch keine Maßnahmen im Mietrecht bekannt geworden, jedenfalls sind beide Parteien in der Immobilienwirtschaft stark verankert. Es wird daher genau zu beobachten sein, welche Maßnahmen geplant sind und wie weit der ohnehin schon löchrige Mieterschutz weiter verschlechtert werden soll.
Erfolge
Aus Betriebskosten:
4. , Kolschitzkygasse
Refundierung in Höhe von € 3.852,15, welche anteilsmäßig an unsere Mitglieder rückerstattet wurden.
5., Schönbrunnerstraße
Rückzahlung von € 891,69 für unser Mitglied.
7., Myrthengasse
In drei Jahren wurden € 14.733,58 zu viel an Betriebskosten verrechnet, welche anteilsmäßig zurückgezahlt werden mussten.
10., Leibnizgasse
Allein im Jahr 2022 wurden € 6.163,36 zu viel verrechnet, welche aufgrund unserer Intervention anteilsmäßig refundiert werden mussten.
19., Nussdorfer Lände
Unser Mitglied erhielt € 150,00 zurück.
20., Bäuerlegasse
In diesem Haus wurden € 14.117,16 zu viel an Betriebskosten verrechnet. Wir konnten durch unsere Intervention die anteilsmäßige Rückzahlung an unsere Mitglieder erreichen. In allen Fällen erfolgte die anteilsmäßige Refundierung an unsere Mitglieder.
Aus Hauptmietzinsen:
3., Hohlweggasse
Unser Mitglied erhielt aufgrund unserer Intervention € 1.700,00 zurück.
4., Weyringergasse
Wir konnten bei der Schlichtungsstelle eine Rückzahlung von € 8.428,25 an zu Unrecht kassiertem Hauptmietzins für unser Mitglied erreichen.
5., Embelgasse
Wir konnten an unser Mitglied € 12.000,00 zurückzahlen.
10., Pernerstorfergasse
€ 19.000,00 wurden überhöht verrechnet und waren daher zu refundieren.
15., Meiselstraße
Wir konnten für unser Mitglied die Rückzahlung von € 6.500,00 an überhöht verrechnetem Hauptmietzins erreichen.
15., Pillergasse
Durch unsere Intervention musste die Hausinhabung € 2.000,00 an zu viel einbehaltenem Hauptmietzins zurückzahlen.
16., Albrechtskreithgasse
Unser Mitglied erhielt € 6.500,00 an zu viel bezahltem Hauptmietzins zurück.
16., Thaliastraße
Die Hausinhabung musste aufgrund unseres Einschreitens € 6.421,80 an unser Mitglied refundieren.
17., Rokitanskygasse
Wir konnten durch unser tatkräftiges Einschreiten die Rückzahlung von € 4.646,80 an überhöht kassiertem Hauptmietzins erreichen.
20., Brigittagasse
Die Hausinhabung wurde aufgrund unserer Intervention zur Refundierung von € 3.000,00 an überhöhtem Hauptmietzins verpflichtet.
20., Jägerstraße
Zuviel an Hauptmietzins wurde unserem Mitglied verrechnet. Aufgrund unseres Einschreitens musste der Betrag von € 880,00 refundiert werden.
Aus Diversem:
10., Erlachgasse
Refundierung einer hinterlegten Kaution in der Höhe von € 2.000,00.
10., Inzersdorferstraße
Rückzahlung von Kaution in der Höhe von € 2.077,43.
10., Inzersdorferstraße
In einem weiteren Haus der Inzersdorferstraße konnten wir die Rückzahlung einer Kaution von € 2.637,75 erkämpfen.
12., Pohlgasse
Refundierung von Kaution in der Höhe von € 1.200,00.
16., Neulerchenfelderstraße
Rückzahlung von Kaution in Höhe von € 1.800,00.
18., Schopenhauerstraße
Wir konnten für unser Mitglied eine Kaution in Höhe von € 1.000,00 zurückholen.
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