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Richtwert- und Kategoriemieten ab April 2022 teurer

Zur Linderung der Folgen der COVID-19-Pandemie wurde im Vorjahr die gesetzlich alle 2 Jahre vorgesehene Erhöhung der Richtwertmietzinse mittels Mietzinsrechtlichem Pandemiefolgenlinderungsgesetz, kurz MPFLG, durch die schwarz-grüne Regierung ausgesetzt. Die Richtwerte blieben daher bis heuer gleich. Nunmehr werden nach drei Jahren die Richtwert- und Kategoriemieten, wie im MPFLG vorgesehen, der Inflation angepaßt. Eine weitere Schonfrist wird diesmal den Mieterinnen und Mietern nicht gewährt.  Einzig die oppositionelle SPÖ wollte eine weitere Aufschiebung der Mietenanpassung. Auch die Lagezuschläge werden wieder einmal kräftig steigen.

Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte

Per BGBL II Nr. 137/2022 vom 31. März 2022 wurden die neuen Richtwerte kundgemacht. Diese werden ab 1. April 2022 gelten.
Mit einer nächsten Erhöhung ist gem. MPFLG schon im nächsten Jahr zu rechnen, entgegen der mietrechtlichen Frist, nach der die Richtwerte nur jedes zweite Jahr dem Verbraucherpreisindex angepasst werden dürfen. Die Erhöhung beträgt gegenüber 2019 in etwa 6%.
Im Folgenden werden die Richtwerte für Wien für sogenannte mietrechtliche Normwohnungen (Kategorie A) angegeben:
2010-2012        € 4,91
2012-2014         € 5,16
2014-2017        € 5,39
2017-2019        € 5,58
2019-2022        € 5,81
2022-2023        € 6,15
Die Richtwerte für Niederösterreich betragen ab April 2022 Eur 6,31 (vorher Eur 5,96) und Burgenland Eur 5,61 (vorher Eur 5,30).
Für die Kategorien B und C gilt jeweils ein Abstrich von 25 bzw. 50%.
Die Richtwerte gelten für ab dem 1. März 1994 angemietete Wohnungen, welche hinsichtlich der Mietzinsbildung dem MRG unterliegen.
Für bestehende Mietverträge muß die Erhöhung mittels eines schriftlichen Erhöhungsbegehrens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin angezeigt werden. Die Erhöhung kann also in diesem Fall frühestens mit dem 1. Mai 2022 vorgeschrieben werden.

Lagezuschläge in Wien

Auch die Lagezuschläge in Wien, die bei Richtwertmieten für außerhalb eines Gründerzeitvietels gelegene Wohnungen verrechnet werden dürfen, werden von der MA 25 neu berechnet und erheblich steigen. Grund für die starke Steigerung ist die Berechnung nach den aktuellen Grundstückpreisen. Diese wurden durch Spekulation in den letzten Jahren noch weiter in die Höhe getrieben, somit sind auch die Lagezuschläge dementsprechend mitgestiegen. Betroffen davon sind in Wien vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, da die Grundstückspreise im Zentrum überdurchschittlich gestiegen sind. Die Steigerung der Zuschläge, die aufgrund guter Infrastruktur, zu der die Hauseigentümer gar nichts beitragen, verrechnet werden kann, beträgt über 40 bis 50%. Obwohl durch ein neueres OGH-Urteil, das dort teilweise einen Lagezuschlag verneint, etwas gebremst, heißt das in den Innenbezirken höhere Mieten um mehr als Eur 4,-/m², vom 1. Bezirk gar nicht zu reden. Dort wird der Wert schon Eur 12,-/m² ausmachen, also den doppelten Richtwert. Wir fordern daher die Abschaffung bzw. Verringerung des Lagezuschlags.

Erhöhung der Kategoriemieten

Nach vier Jahren werden die Mieten für Mietverträge in Altbauten, die dem Kategoriesystem unterliegen, ebenfalls ab 1. April 2022 wieder um etwa 5,5% teurer.
Von der Erhöhung sind vor allem Mieter und Mieterinnen in Altbauwohnungen, deren Mietverträge vor 1994 abgeschlossen wurden, betroffen (bei Kategorie D-Wohnungen auch danach).  Auch der sogenannte wertbeständige Mietzins (früher Erhaltungsbeitrag) wird sich auch entsprechend erhöhen.
Die neuen Kategoriemietzinse betragen nach Kategorien geordnet je m² für

Kategorie A Eur 3,80
Kategorie B Eur 2,85
Kategorie C Eur 1,90
Kategorie D brauchbar Eur 1,90
Kategorie D unbrauchbar Eur 0,95

Der wertbeständige Mietzins (bei vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Hauptmietverträgen)  beträgt für
Kategorie A Eur 2,52
Kategorie B Eur 1,90
Kategorie C Eur 1,27
Kategorie D brauchbar Eur 1,27
Kategorie D unbrauchbar Eur 0,95

Falls Sie überhöhte Vorschreibungen bekommen, überprüfen wir diese gerne in unseren Beratungszeiten.
 

WEG-Novelle 2022

In Bundesgesetzblatt BGBl. I Nr. 222/2021 wurden Neuerungen zum Wohnungseigentumsgesetz 2022 verlautbart. Die sogenannte Wohnungseigen-tumsnovelle 2022 trat mit Ausnahmen am 01.01.2022 in Kraft.
Wesentliche Punkte der Novelle sind zusammengefasst die Einführung einer Mindestrücklage, Umweltschutzmaßnahmen und deren bessere Durchsetzbarkeit ("Dekarbonisierung", E-Ladestationen, Beschattungsanlagen, Photovoltaikanlagen) durch Änderung der Abstimmungsmodalitäten, Verdeutlichung der Rechnungslegungsmodalitäten, Pflicht des Verwalters zur Herausgabe von Namen und Adressen der Wohnungseigentümer an die anderen Wohnungseigentümer, Möglichkeit der Neufestsetzung von Nutzwerten für Geschäftsräume.
Ab 01.01.2022 gilt folgendes:
In § 16 werden die Nutzungsrechte und Erhaltungspflichten des Wohnungseigentümers spezifiziert und neue Regeln für die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer festgelegt.
Der Wohnungseigentümer kann ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer Änderungen an seinem Objekt ein-schließlich Widmungsänderungen vornehmen.
Eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ist  erforderlich, wenn allgemeine Teile des Hauses in Anpruch genommen werden (z.B.: Einbeziehung eines Klosetts oder einer Wasserentnahmestelle in die Wohnung, Errichtung einer E-Ladestelle, Errichtung eines barrierefreien Zugangs zur Wohnung, notwendige Einrichtungen für Rundfunkempfang oder Empfang digitaler Dienstleistungen).
Die Zustimmung darf nur  verweigert werden, wenn schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer, die äußere Erscheinung des Hauses oder die Sicherheit von Personen bzw. des Hauses beeinträchtigt werden. Allenfalls ist ein von den Änderungen betroffener Wohnungseigentümer angemessen zu entschädigen.
Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer wird in folgenden Fällen fingiert (d.h. die Zustimmung gilt als erteilt, wenn nicht binnen 2 Monaten ab Verständigung von der geplanten Änderung widersprochen wird):
- Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines E-Fahrzeuges (max.3,7 kW)
- barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung bzw. der Liegenschaft
- Anbringung einer Solaranlage
- Anbringung von Beschattungseinrichtungen
- Einbau von einbruchsicheren Türen
Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten so zu warten und instandzuhalten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst. Er hat ferner das Betreten und die Benützung des Wohnungseigentumsobjektes zu gestatten, wenn dies zur Erhaltung des Hauses oder zur Behebung ernsthafter Schäden am Haus erforderlich ist.
Weiters  muss der Wohnungseigentümer das Betreiben einer Einzel-E-Ladestelle unterlassen, sobald eine gemeinsame Elektroladeanlage besteht; diese Unterlassungspflicht tritt allerdings   frühestens  5  Jahre  nach Errichtung  der  Einzelladestelle ein und gilt nur für Einzelladestationen, die nach dem 31.12.2021 errichtet wurden.

§ 34 Abrechnung

Die Abrechnung ist binnen 6 Monaten ab Ablauf der Abrechnungsperiode zu legen und jedem Wohnungseigentümer zu übersenden. Weiters ist Einsicht in die Belege zu gewähren. Die Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr, so nicht alle Wohnungseigentümer schriftlich eine davon abweichende Abrechnungsperiode vereinbart haben.
Wird die Abrechnung nicht oder nicht gehörig gelegt, kann das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers eine Geldstrafe bis zu Euro 6.000,00 auch wiederholt verhängen.
Ein sich aus der Abrechnung ergebender Überschuss ist gutzuschreiben, ein Minussaldo ist binnen zwei Monaten vom Wohnungseigentümer auszugleichen. Im Falle des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist der zur Nachzahlung verpflichtet, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist.
§ 52 Verfahrens- und gebührenrechtliche Bestimmungen
In § 52 WEG wird nunmehr dezidiert angeführt, in welchen Fällen das Gericht im Außerstreitverfahren entscheidet und wem Parteistellung zukommt.
§ 58 Neufestsetzung des Nutzwerts bei Geschäftsräumen
§ 58 enthält neben diversen Übergangsbestimmungen eine interessante Regelung insofern als in Absatz 5 Geschäftsraumeigentümern die Möglichkeit einer Neufestsetzung des Nutzwerts bis 31.12.2024 eingeräumt wird, sofern der Nutzwert höher als mit dem Dreifachen der Nutzfläche festgesetzt wurde.

Mindestrücklage

Künftig soll eine Mindesrücklage eingehoben werden, die sich am Mietzins für Wohnungen der Kategorie D orientiert, das sind derzeit EUR 0,90/m² Nutzfläche.
Ab 01.07.2022 treten in Kraft Regeln über Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und Bestimmungen über die Eigentümerversammlung.

Verwalterpflichten

Der Verwalter hat die Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen. Er vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen unbeschränkt und kann sich hierzu auch berufsmäßiger Parteienvertreter bedienen, d.h. ein Anwalt kann die Wohnungseigentümerschaft vertreten, auch wenn er nicht von dieser selbst beauftragt wurde.
Neu ist auch, dass ein für erforderliche Erhaltungsarbeiten aufzunehmender Kredit nicht automatisch auf alle Wohnungseigentümer verteilt wird, sondern der Verwalter dem einzelnen Wohnungseigentümer die unmittelbare Zahlung ermöglichen kann, wenn der Wohnungseigentümer die bücherliche Belastung seines Anteils nicht will. Die Kreditkosten sind dann ausschließlich von den anderen Wohnungseigentümern zu tragen.
Will der Verwalter Rechtsgeschäfte mit ihm familiär oder wirtschaftlich nahestehenden Personen abschlie-ßen, muss er dieses Naheverhältnis bekanntgeben. Außerdem sind mindestens drei Angebote einzuholen.

Eigentümerversammlung

Der Verwalter hat alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen, so die Wohnungseigentümer nichts anderes mit 2/3-Mehrheit beschlossen haben.
Der Verwalter muss über die Ergebnisse der Eigentümerversammlung eine Niederschrift aufnehmen und diese jedem Wohnungseigentümer zur Kenntnis bringen. Hat eine Abstimmung keine Mehrheit ergeben, hat der Verwalter die zur Versammlung nicht erschienenen Wohnungseigentümer aufzufordern, sich zu dieser Frage innerhalb einer von ihm zu bestimmenden Frist zu äußern.
Durch die Novelle wird die Materie nicht einfacher. Bitte, suchen sie unsere Beratung, wenn Sie sich in Fragen der Willensbildung, der Abrechnung, der Nutzflächenfestsetzung, der Instandhaltung usw. nicht sicher sind. Wir vertreten auch Wohnungseigentümer.

 

35 Jahre Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs

Wir haben Grund zum Feiern. Die MIG wurde heuer 35 Jahre alt. Viel ist in diesen Jahren geschehen, viele Menschen sind gekommen und gegangen.

Begonnen hat alles mit der Abspaltung der Sektion Favoriten vom Mieterschutzverband Österreichs, der der KPÖ zugerechnet wird. Ziel war Partei-freiheit und Unabhängigkeit frei von irgendwelchen ideologischen Zwängen. Es bedurfte der mutigen  Person des Walter Jaros, des damaligen Sekretärs der Sektion Favoriten des Mieterschutzverbandes. Auf diesen Wagemut folgten Strafanzeigen, Zivilprozesse, Versuch der Bürobesetzung. Dies hatte zur Folge, dass Walter Jaros zunächst nicht Obmann des im Juli 1986 neu gegründeten Vereins werden konnte. Aber er fand in Rifka Goldberg eine kongeniale Mitstreiterin und Lebenspartnerin, die die erste Obfrau der MIG wurde. In den Folgejahren führten Rifka Goldberg und Walter Jaros die MIG gemeinsam. Ohne ihr außerordentliches Engagement wäre die MIG nicht zu dem geworden, was sie heute ist - Rifka als die fleissige, pedante Organsisatorin und Verwalterin, Walter als der charismatische Vertreter vor Schlichtungsstellen und Gericht und als jemand, der es schaffte, Kontakte zu knüpfen und Menschen für die Arbeit der MIG zu begeistern.

Aufbauphase

Auf die Streitphase folgte die Phase des Aufbaus. Zunächst wurde der Betrieb mit ehrenamtlichen Mitarbeitern sowohl in den Bundesländern als auch in Wien aufgenommen. Das Engagement war enorm, da neben Walter Jaros zunächst nur eine Sekretärin angestellt werden konnte. Alle anderen kamen nach ihrer Tätigkeit in anderen Betrieben abends und am Wochenende ins Büro, um die Anliegen der Mitglieder zu bearbeiten und Verwaltungs-tätigkeiten zu erledigen.
Nach und nach konnten weitere Mitarbeiter, zunächst über staatliche Förderung wie das Akademikertraining, angestellt werden. So kam auch unsere jetzige Obfrau, Frau Dr. Romana Aron, zu uns. Von Anfang an wurde Wert auf die Qualifikation der Mitarbeiter gelegt, nach Möglichkeit sollten nur Juristen angestellt werden. Aber auch der Wissensstand der Sachbearbeiter ohne akademische Ausbildung wurde durch laufende interne Schulungen auf das Niveau der Akademiker angehoben.
In dieser Phase wurde auch unsere Zeitung, das MIG-Info, gegründet, die mittlerweile seit 32 Jahren regelmäßig an unsere Mitglieder verschickt wird.
Es konnten weitere Büroräumlichkeiten zu günstigen Konditionen angemietet werden. Diese wurden zweckmäßig, aber kostensparend renoviert. Darauf achtete schon die langjährige Kassierin, Frau Evelyne Sixt. Sie kümmerte sich auch um Verwaltungsagenden. Ihrem Engagement sind zahlreiche organisatorische Verbesserungen zu verdanken. Vor allem entwickelte   sie   zusammen   mit   einemTechniker das auf die MIG zugeschneiderte Mitgliederverwaltungs- und Buchhaltungsprogramm und sorgte dafür, dass das digitale Zeitalter Einzug hielt in der MIG.
Sie war es aber auch, die über Jahre in ihrer Freizeit Weihnachtsgeschenke für die MIG bastelte, bei von ihr mitorganisierten Mitgliederausflügen und Feiern Akkordeon spielte und selbstgemachtes Essen brachte.

Konsolidierungsphase

Nach der Aufbauzeit folgte die Phase der Konsolidierung. Weitere Mitglieder wurden gewonnen, wechselnde Mitarbeiter waren für uns tätig, aber letztlich blieb auch der Mitarbeiterstand konstant.
Natürlich gab es auch Krisen wie der plötzliche Tod der langjährigen Kassierin Evelyne Sixt im Jahr 2016 und die Pandemie, die eine komplette Umstellung der Beratung und die Einrichtung von Sicherheitsmaßnahmen erforderte. Aber inzwischen sind alle Mitarbeiter geimpft und es wurde eine Nachfolgerin für Evelyne Sixt gefunden.
Wir konnten in unserer wechselhaften Geschichte neue, inzwischen langjährige Mitarbeiter wie Mag. Katharina Singer, Mag. Petra Egger, Dr. Ingrid Schaffernack begrüßen, verabschiedeten Günter Schneider in die Pension und gedenken unserer verstorbenen Vorstandsmitglieder und Mitarbeiter:

Rifka Goldberg, erste Obfrau
Walter Jaros, Gründer der MIG
Veronika Schmidt, Schriftführerin
Gertrude Jaros, Kassierstellvertreterin
Evelyne Sixt, Kassierin
Elfriede Pscheidt, ehrenamtliche Mitarbeiterin der ersten Stunde

Die Philosophie der MIG hat sich in den 35 Jahren ihres Bestehens aber nicht geändert:
Persönliches, auf die Person zugeschnittenes, unbestechliches, engagiertes Eintreten für ihre Mitglieder und Vertreten politischer Forderungen gegenüber dem Gesetzgeber.

Wir alle wollen, dass Sie sich bei uns gut aufgehoben und bestens vertreten fühlen.
 

Hotspot Margareten

Über den Lagezuschlag haben wir schon öfter berichtet. Viele Vermieter wollen zu dem Richtwertmietzins noch einen Lagezuschlag verrechnen. Das ist für sie ein gutes Geschäft. Das Gesetz sieht vor, daß der Lagezuschlag keinesfalls in einer durchschnittlichen Lage zulässig ist. Wenn sich das Haus in einem Gründerzeitviertel befindet, ist die Lage jedenfalls von vornherein als durchschnittlich einzustufen.
Das Gründerzeitviertel muß aus einem überwiegenden Gebäudebestand bestehen, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurden und zum Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat. Ein Mieter aus dem 5. Bezirk hat die Verrechnung des Lagezuschlags mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle bestritten und Recht bekommen. Die Vermieterin hat danach das Gericht angerufen. Das Bezirksgericht Innere Stadt war aber auch der Meinung, daß ein Gründerzeitviertel vorliegt und kein Lagezuschlag gebührt. Die Ersparnis für den Mieter ist dadurch immerhin ca. Eur 150,- monatlich.
Das Landesgericht für Zivilrechtsachen Wien als Rekursgericht bestätigte ebenfalls das Erstgericht. Es seien 61 von 72 Gebäuden im Prüfgebiet Gründerzeithäuser, von diesen haben 35 zum Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen. Die Vermieterin wollte das noch immer nicht glauben und rief den Obersten Gerichtshof an.
Dieser bestätigte in seinem Erkenntnis (5 Ob 137/20p) die Urteile der Erstgerichte. Der Revisionsrekurs sei nicht zulässig. In seiner Begründung führt der OGH aus, daß in einem ersten Schritt zu prüfen ist, ob der Gebäudebestand der Wohn-umgebung mehrheitlich aus Häusern besteht, die in den Jahren 1870 bis 1917 errichtet wurden. Überwiegt der in den Jahren 1870 bis 1917 errichtete Gebäudebestand, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob dieser gründerzeitliche Gebäudebestand bei Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufwies. Dies traf beim gegenständlichen Fall zu, sodaß die Lage nur durchschnittlich und kein Lagezuschlag zulässig ist.
Auch die MIG hat einen positiven Sachbeschluß hinsichtlich des Lagezuschlags im 5. Bezirk erwirken können (39 R 144/20w). Es liegt zwar bei dem gegenständlichen Haus kein Gründerzeitviertel vor, aber laut Rechtsprechung ist trotzdem nur eine durchschnittliche Lage gegeben. Vor einigen Jahren hat nämlich der OGH auch außerhalb von Gründerzeitvierteln in diversen Gebieten nur eine durchschnittliche Lage ausgewiesen (5 Ob 74/17v). Jetzt wurde dieses Erkenntnis wieder bestätigt, indem das Urteil des Erstgerichts, das einen Lagezuschlag für zulässig gehalten hat, durch das LGZ Wien umgedreht wurde. In der Begründung heißt es, daß insgesamt bloß von einer durchschnittlichen Lage ausgegangen werden kann. Das Haus liegt nämlich in der Schönbrunnerstraße, ebenso wie das, das  im Jahr 2017 zu dem richtungsweisenden OGH-Urteil geführt hat. Es ist daher ein wertender Vergleich mit anderen Lagen, hier im  Fall  des 5. Bezirks  sinddies innerstädtische Gebiete mit der dafür geschlossenen und mehrgeschoßigen Verbauung, durchzuführen. Dabei wurde eben nur die Durchschnittlichkeit der Lage festgestellt. Die Gegenseite hat zwar den OGH angerufen, weshalb der Sachbeschluß noch nicht rechtskräftig ist. Es ist aber zu hoffen, daß die außerordentliche Revision nicht zulässig ist und somit zurückgewiesen wird.

100 Jahre Mieterschutz in Österreich

Es ist beinahe schon 101 Jahre her, als damals noch in der Monarchie die Mieterinnen und Mieter in Österreich erstmals wirksamen Mieterschutz bekommen haben. Wir schildern die Entwicklung bis heute.

Ab etwa 1910 ist es in den beiden Hauptstädten der österreichisch-ungarischen Monarchie immer öfter zu Mieterrevolten und Mieterstreiks gekommen. Oft protestierten an die 2000 Menschen vor Häusern, deren Mieter Hausherrenwillkür ausgesetzt waren. Das damals für Mietwohnungen gültige Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sicherte nämlich den Hausherrn Vertragsfreiheit zu. So konnten innerhalb von kurzer Zeit Kündigungen und Mietzinserhöhungen ohne Be-gründung ausgesprochen werden.
Im Jänner 1917 erließ dann das österreichische Gesamtministerium die erste Mieterschutzverordnung, sozusagen eine Vorläuferin des Mietengesetzes. Dieses Datum stellt den offiziellen Beginn des Mieterschutzes in Österreich dar. Grund dafür war die Angst, daß in schlechter werdenden Zeiten des 1. Weltkriegs die Mieterproteste noch stärker werden. Die Verordnung stellte also eine Notmaßnahme sowie eine Maßnahme der Kriegswirtschaft dar. In diesen Kriegszeiten, in denen die Lage für die Monarchie nicht gerade rosig war, sollte damit im Hinterland Ruhe geschaffen werden. Weitere Verordnungen folgten im Jänner und Oktober 1918.

Kündigungsschutz

Alle Verordnungen enthielten neben dem Verbot einer nicht gerechtfertigten Erhöhung des Mietzinses Bestimmungen, die das freie Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe einschränkten. Im Jänner 1918 wurde der Mieterschutz in einer 2. Verordnung erweitert. Sie dehnte den Schutz gegen Delogierung auf alle Wohnungen und Geschäftslokale aus, unabhängig von der Höhe des Mietzinses. Schon im Zerfall der Donaumonarchie im Oktober 1918 erfolgte die 3. Verordnung über den Mieterschutz. Diese war nicht mehr zeitlich beschränkt und war defakto zum Mietrecht geworden. Die wesentlichen Erneuerungen waren das Verbot des Annehmens von Wohnungsablösen durch die Hausherren. Und die Gebühren für die dem Untermieter zur Verfügung gestellten Möbel und Dienste mußten angemessen sein.
Erst im Jahr 1922 schon in der 1. Republik wurden diese Verordnungen vom Mietengesetz abgelöst. Dieses überdauerte die Zeit des Nationalsozialismus und war bis 1981 gültig. Ab 1982 folgte das bis heute gültige und seit damals oft novellierte Mietrechtsgesetz (MRG). Grundpfeiler des Mietrechtsgesetzes sind noch immer der Kündigungsschutz und die Regelung des Mietzinses, wobei diese nur für Häuser gilt, die bis 1945 bzw. 1953 errichtet wurden. Vermietungen in danach errichteten Häusern unterliegen keiner Mietzinsbeschränkung, sofern keine  öffentliche  Förderung gewährt wurde.
Mit den oftmaligen Gesetzesänderungen sind aber auch tiefe Einschnitte in den Mieterschutz erfolgt. So wurde 1994 mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz der sogenannte Richtwertmietzins eingeführt. Auch wurden damals erstmals befristete Mietverträge für alle Wohnungen möglich.
Beide Umstände führten zu den bis heute unaufhörlich in die Höhe schnellenden Mieten. Richtwertmietzinse orientieren sich nach einem vom Wirtschaftsministerium bekanntgegebenen Richtwert (für Wien derzeit Eur 5,58/m² für Kategorie A), zu dem aber beliebig und nicht durch das Gesetz festgelegte Zuschläge kommen (etwa für Waschmaschinenanschluß, Grünblick oder Parkettboden). Außerdem darf für Wohnungen, die nicht in Gründerzeitvierteln liegen, ein Lagezuschlag verrechnet werden. Dieser orientiert sich an den Grundstückspreisen und ist durch Immobilienspekulationen in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich angestiegen. Betroffen davon sind vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, wo der Lagezuschlag schon einmal gern Eur 4,-/m² ausmachen kann.

Ständig steigende Mietzinse

Bei befristeten Verträgen, die die Mehrzahl der Verträge im Altbau ausmachen, ist ein Abschlag vom Hauptmietzins von 25% vom Richtwert vorgesehen. Studien belegen, daß die Mietzinse für befristete Wohnungen aber oft höher sind als für unbefristete. Grund dafür ist, daß natürlich der Druck durch einen befristeten Vertrag,  der  jederzeit  nicht  ver-

Vereinfachung notwendig

längert  werden  kann, für  die Inkaufnahme der hohen Mieten verantwortlich ist.
Seit Jahren wird von den verschiedensten Regierungen ein neues Mietrecht verhandelt. Jedwede Ankündigung eines Verhandlungsergebnisses wurde aber in der Vergangenheit regelmäßig abgesagt.
Um eine wirkungsvolle Änderung der oben geschilderten Probleme zu erreichen, gehört das neue Gesetz, im Einklang mit
anderen relevanten Gesetzen, vereinfacht und soll Mietern wieder mehr Schutz bieten. Mieten gehören mit Rücksicht auf Lage und Ausstattung herabgesetzt und Befristungen begrenzt.
Es sollte statt des Richtwerts wieder eine fixe Mietzinsobergrenze für alle Wohnungen (ungeachtet welchen Errichtungsjahres, welcher Errichtungsweise, welcher Eigentumsform) eingeführt werden, die nur nach Ausstattung variiert. Die Ausstattungsmerkmale sind abschließend gesetzlich festzulegen. Auch sollten Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter (z.B. wer ist für welche Erhaltungsarbeiten zuständig, die Haltung von welchen Tieren ist erlaubt u.ä.) gesetzlich definiert werden.  Die höchstzulässige Kaution sollte bestimmt werden, der Mieter  sollte keine Maklerprovision zahlen müssen. Soweit eine kurze Liste der wichtigsten Forderungen für einen effizienten Mieterschutz.

Die Zeichen stehen aber eher in Richtung weiterer Aufweichung. Wenn man die bisher an die Öffentlichkeit gelangten Vorhaben der neuen türkis-blauen Koalition anschaut, verheißt die Aussicht nichts Gutes. Zwar sind bis jetzt noch keine Maßnahmen im Mietrecht bekannt geworden, jedenfalls sind beide Parteien in der Immobilienwirtschaft stark verankert. Es wird daher genau zu beobachten sein, welche Maßnahmen geplant sind und wie weit der ohnehin schon löchrige Mieterschutz weiter verschlechtert werden soll.

 

 

 

Erfolge

Aus Betriebskosten:

4., Favoritenstraße
Im Jahr 2020 wurden EUR 19.965,00 an Betriebskosten verrechnet, welche anteilsmäßig an unsere Mitglieder refundiert wurden.
5., Anzengrubergasse
EUR 942,00 wurden an unsere Mitglieder ausgezahlt.
5., Schönbrunnerstraße
Allein im Jahr 2021 wurden EUR 25.374,28 zu viel verrechnet, welche anteilsmäßig zurückzuzahlen waren.
9., Zimmermanngasse
Refundierung aus den BK-Abrechnungen der Jahre 2019 und 2020 in der Höhe von insgesamt EUR 5.902,19.
15., Clementinengasse
Refundierung aus Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019 und 2020 in der Höhe von insgesamt EUR 3.715,58.
18., Klostergasse
In den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2018 und 2019 wurden um EUR 4.148,47 zu viel verrechnet.
In allen Fällen erfolgte die anteilsmäßige Refundierung an unsere Mitglieder.


Aus Hauptmietzinsen:

2., Ausstellungsstraße
Wir konnten für unser Mitglied eine Rückzahlung von EUR 10.000,00 erkämpfen.
7., Lerchenfelderstraße
Aufgrund unseres Einschreitens erhielt unser Mitglied EUR 3.000,00 zurückgezahlt.
8., Albertgasse
Refundierung  von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 1.240,00.
10., Angeligasse
Bei der Überprüfung des Hauptmietzinses wurde eine Überschreitung von EUR 3.000,00 festgestellt. Durch unser Einschreiten musste der Betrag refundiert werden.
10., Buchengasse
Refundierung von zuviel bzw, zu Unrecht eingehobenem Mietzins in der Höhe von insgesamt EUR 13.000,00.
10., Eckertgasse
Zuviel an Mietzins wurde unserem Mitglied verrechnet. Aufgrund eines Vergleiches musste der Betrag von EUR 8.000,00 refundiert werden.
10., Inzersdorferstraße
An überhöht verrechnetem Hauptmietzins erhielt unser Mitglied aufgrund eines Vergleiches den Betrag von EUR 1.300,00 refundiert.
10., Inzersdorferstraße
In einem anderen Haus der Inzersdorferstraße wurden EUR 1.350,00 zu viel an Hauptmietzins verrechnet.
10., Laubeplatz
Die Schlichtungsstelle entschied, dass unserem Mitglied EUR 5.205,61 zurückzuzahlen sind.
11., Grillgasse
Refundierung von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 650,00.
11., Schneidergasse
Der Betrag von EUR 1.392,39  konnte an unser Mitglied ausbezahlt werden.
11., Simmeringer Hauptstraße
Refundierung von zu viel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt  EUR 7.400,00.
12., Wurmbstraße
Refundierung von zu viel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 6.727,50.
16., Koppstraße
Aufgrund eines Vergleiches erhielt unser Mitglied den Betrag von EUR 5.000,00 refundiert.
16., Veronikagasse
Refundierung aufgrund eines Vergleiches von zu viel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 8.411,94.
20., Hartlgasse
Das Gericht entschied, dass eine Refundierung aus überhöhtem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 5.379,33 erfolgen muss.
21., Wenhartgasse
Aus überhöht verrechnetem Hauptmietzins erhielt unser Mitglied den Betrag von EUR 1.000,00 refundiert.

 

Aus Diversem:

3., Löwengasse
Refundierung einer hinterlegten Kaution in der Höhe von insgesamt EUR 580,00.
10., Senefeldergasse
Zurückzahlung der Kaution in der Höhe von insgesamt EUR 850,00
 

Aus Ablösen:



 

 

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