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30 Jahrjubiläum

Seit 35 Jahren gibt es nun die MIG,
wir blicken voller Stolz zurück.
Am Anfang gab’s oft Turbulenzen,
bis wir uns hatten etabliert,
wir zeigten den Verwaltern ihre Grenzen,
sodaß so mancher den Prozeß verliert.

Wenn Mitglieder dann kriegen Geld zurück,
weil zuviel Miete sie bezahlten,
denn freu’n sie sich und strahl’n vor Glück,
wenn sie es refundiert erhalten.

Nicht nur das Geld ist immer wichtig,
auch der Erhalt der Wohnung sicherlich,
wir setzten uns auch dafür ein
und lassen uns’re Mitglieder nicht im Stich.

Ein Appell noch an alle lieben Freunde,
die halten treu zu uns’rer MIG,
bleibt weiterhin uns stets erhalten,
damit’s die MIG auch noch in 50 Jahren gibt.

-INFO

Wünsche an die neue Regierung

Im Regierungsprogramm der alten türkis-blauen Regierung waren einschneidende Änderungen im Wohnrecht geplant. Wir haben im letzten MIG-Info darüber berichtet. Die geplanten Verschlechterungen für Mieterinnen und Mieter sind uns durch den Ibizaskandal erspart geblieben.
Nunmehr haben wir seit Jänner 2020 eine neue, türkis-grüne Regierung, die bezüglich Miet-und Wohnrecht nicht viel in ihrem Koalitionsabkommen geregelt hat. Ob die spärlichen Absichtserklärungen im Regierungsprogramm auf unüberbrückbare gegenseitige Positionen zurückzuführen sind, oder ob das Thema als nicht vorrangig eingeschätzt wurde, kann nicht gesagt werden.
Die Tendenz des knapp 5-seitigen Papiers ist jedenfalls klar: Die Eigentumsbildung soll - ganz im Sinne der ÖVP - mehr gefördert werden. So ist etwa  die Entwicklung eines Mietkauf-Modells geplant, in dessen Rahmen für den Erwerb der Eigentumswohnung angespart wird. Daß das die Wohnungsprobleme nicht lösen kann, ist klar. Im Mietrecht gehört jedenfalls einiges geändert.
Die neue Regierung setzt wieder einmal auf die Abhaltung einer Wohnrechtsenquete, bei der sich Bürgerinnen und Bürger, Experten, Länder und Gemeinden, die Zivilgesellschaft, Kammern und Interessensvertretungen beteiligen sollen. Das hatten wir schon. Leider sind die Ergebnisse in der Vergangenheit nicht ins Miet- und Wohnrecht eingeflossen. Auch die Forderung nach einem transparenten, nachvollziehbaren Mietrecht ist nicht neu. Ein solches wurde aber bis jetzt nicht umgesetzt.

Leerstand beseitigen

Interessantestes Vorhaben von Türkis-Grün ist die Mobilisierung des Leerstands. Eine zweifelsfrei wichtige Maßnahme, denn schätzungsweise stehen in Wien tausende, wenn nicht zehntausende Wohnungen leer, auch bei der Gemeinde Wien. Diese zur Vermietung anzubieten, würde die Wohnungsmisere zumindest etwas mildern.
Aufgrund der Inhaltslosigkeit von Türkis/Grün zum Thema Wohnen erlauben wir uns schon jetzt, Wünsche an die neue Regierung zu richten, die von Mieter/innen-Seite herkommen:
1.    Grundsätzlich gehört ein neues Gesetz im Einklang mit anderen relevanten Gesetzen vereinfacht, soll Mietern mehr Schutz bieten, Mieten gehören mit Rücksicht auf Lage und Ausstattung herabgesetzt und Befristungen begrenzt.

Mietzinsprüfung für alle Wohnungen

2.    Volle Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes und Miet-zinsobergrenzen für alle Wohnungen mit Ausnahme der in § 1 MRG genannten Ausnahmen für Objekte, auf die das Mietrechtsgesetz keine Anwendung findet (z.B.: Heime, Beherbergungsbetriebe etc.). Die Mieten sollen daher auch für Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen unabhängig vom Baujahr sowie Neubauwohnungen gesetzlich beschränkt werden.

3.    Wiedereinführung der Mietzinskategorien A - D für Wohnungen, sodass wieder ohne teure Sachverständigengutachten überprüft werden kann, ob die verrechnete Miete den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Die Ausstattungsmerkmale sind taxativ gesetzlich festzulegen. Streichung des Lagezuschlags generell bzw. genaue, gesetzliche Bezifferung des Lagezuschlags. Hier könnte in Wien etwa ein 3 Zonen-Modell wirksam werden: 1. Bezirk Eur 4,-/m², innere Bezirke Eur 2,-/m², äußere Bezirke kein Lagezuschlag.
4.    Auch Mietzinsobergrenzen für Geschäftslokale nach noch festzulegenden Regeln (z.B.: ein bestimmtes Vielfaches der Kategorie A für Wohnungen). Viele Kleinunternehmer können sich Mieten nicht mehr leisten. Dies führt dazu, dass Geschäfte leerstehen, die Nahversorgung nicht mehr gegeben ist bzw. nur mehr große Unternehmen, für die es keine Rolle spielt, wenn eine Filiale unter x-Filialen keinen Gewinn abwirft, sich Geschäftslokale in guten Lagen leisten können.
5.    Vorgehen gegen Privatvermietungsportale wie z.B. Airbnb. Derartige Vermietungen schmälern den Wohnungsmarkt dauerhaft für Wohnungssuchende. Private Kurzzeitvermieter sollen denselben Auflagen wie gewerbliche Vermieter unterliegen, um eine Wettbewerbsverzerrung und Steuerumgehung zu vermeiden. Die Stadt Wien hat zwar durch eine Novelle der Wiener Bauordnung Wohnzonen geschaffen, in denen eine derartige Vermietung untersagt ist. Allerdings sind derzeit Verfahren beim Verwaltungsgerichtshof anhängig, die die Überprüfung dieser Bestimmung begehren.
Die obigen Vorschläge erheben keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit. Sie sollen nur einen Denkanstoß darstellen. Ihre Ideen zur Verbesserung der Situation der Mieter sind uns willkommen.
 

Änderung im Wohnungsgemein-
nützigkeitsgesetz

Im Regierungsprogramm der gestürzten türkis-blauen Regierung waren einschneidende Änderungen im Wohnrecht geplant. So sollten “Freiräume für Mieter und Vermieter “geschaffen, also Regelungen aufgehoben werden. Das hätte jedenfalls eine Schwächung für Mieter und Mieterinnen bedeutet. Auch der “Mietadel”, wer immer das sein mag, hätte abgeschafft werden sollen. Dadurch hätten in Mietrechte eintretende  Angehörige höhere Mieten bezahlen müssen. Oder es gab Überlegungen, auch in Gründerzeitvierteln Lagezuschläge zuzulassen, was zu einer wesentlichen Verteuerung der Richwertmieten geführt hätte.
Das ist uns durch den Ibizaskandal und die nachfolgende Abwahl der türkis-blauen Regierung erspart geblieben. Dennoch wurde eine Änderung im Wohnrecht beschlossen.
Im Juni 2019 hat der Nationalrat das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geändert. Für die Nutzungsberechtigten ändert sich nicht soviel. Die meisten Änderungen betreffen die gemeinnützigen Bauvereinigungen selbst. Auf diese Änderungen wird im folgenden nicht im Detail eingegangen.

Früherer Eigentumserwerb

Für Nutzungsberechtigte wichtig  ist die Möglichkeit, daß bereits nach fünf anstatt wie bisher 10 Jahren Eigentum am gemeinnützigen Objekt erworben werden kann. Die Wohnung wird allerdings bei Eigentumserwerb nach bereits 5 Jahren teurer, da bei Umwandlung einer Miet-(Genossenschafts-)wohnung in Eigentum Vorsteuer (=Umsatzsteuer) zu zahlen ist. Je kürzer die Zeitspanne Übergang von Miete zu Eigentum ist, umso mehr Steuer fällt an, da die Vorsteuer vom Kaufpreis mit einer Berechnungsdauer von 20 Jahren an das Finanzamt abgeliefert werden muss.
Die Gemeinnützigkeit ist weiters im Grundbuch anzumerken. Bei Weitervermietung darf der Mietzins 15 Jahre lang nicht steigen. § 15h des neuen WGG besagt, dass für einen Zeitraum von fünfzehn Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrages (Übergang von Miete in Eigentum) der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt. Somit gibt es keine Möglichkeit, nach vorzeitigem (nach fünf Jahren) Erwerb einer gemeinnützigen Wohnung, durch überhöhte Mieten Geld zu verdienen.
Damit hat sich die ÖVP durchgesetzt, die die Lösung der Wohnungsfrage in vermehrtem Eigentum sieht. Daß das nicht funktionieren kann, liegt auf der Hand. Im Endeffekt werden durch die Eigentumsbildung in Genossenschaftsbauten, diese Stück für Stück privatisiert, sodaß aus öffentlichen Geldern geförderter   Wohnbau verloren geht. Das kann nicht befürwortet werden.
Auf der anderen Seite entstehen vermehrt Mischhäuser, wo auf der einen Seite Genossenschaftsmieter sind, auf der anderen Wohungseigentümer. Durch die unterschiedlichen gesetzlichen Bestimmungen kommt es hier immer wieder zu Problemen in der Verwaltung und Zuständigkeit. Solche Mischhäuser sollten eigentlich vermieden werden.
Positiv hervorzuheben ist das Verbot touristischer Nutzung von gemeinnützigen Wohnungen. Die Wohnungen sind nach objektiven Gesichtspunkten wie Wohnungsbedarf, Haushaltsgröße, Einkommensverhältnissen der Wohnungswerber zu vergeben. Bevorzugt werden können Opfer von Gewalt unter dem Schutz einstweiliger Verfügungen gem. §§ 382 b oder 382e Exekutionsordnung aufgrund des Zweiten Gewaltschutzgesetzes (d.s. z.B. Frauen, die vorübergehend in Frauenhäusern sind).

Spekulationsfrist verlängert

Der Spekulation wurde dadurch begegnet, dass die Spekulationsfrist auf 15 Jahre erhöht wurde. Die Bundesländer können außerdem dem Eigentümer innerhalb der Spekulationsfrist seine Anteile zum eingezahlten Nennwert ohne Rücksicht auf einen allfällig höheren Verkehrswert der Immobilie abkaufen.
Nachteilig ist die Bestimmung, dass die Miete nach Rückzahlung der Kredite nicht gesenkt werden muss, wenn Eigenmittel der Bauträger für Sanierungen verwendet werden.
Außerdem wurde die Höhe der Bezüge von Vorstands-, Aufsichtsratsmitgliedern, Geschäftsführern und Angestellten gemeinnütziger Bauvereinigungen begrenzt (§§ 25 und 26 WGG), was natürlich zu begrüßen ist.
 

Wiener Bodenrevolution?

Genau mit Frühlingsbeginn am 21. März 2019 ist in Wien die neue Bauordnung mit der Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“   in Kraft getreten. Bei Neuwidmungen ab einer Größe von 5.000 Quadratmetern müssen zwei Drittel der Fläche künftig für geförderten Wohnbau reserviert werden.
Schon im Vorfeld gab es für diese Maßnahme große Bewunderung, auch aus Deutschland, das wie alle marktwirtschaftlich orientierten Länder mit Spekulation und hohen Grundstückspreisen  in den Städten zu kämpfen hat. Der Spiegel online spricht von einem “Paukenschlag” und “so geht’s”, nämlich die Beschränkung des Mietzinses in der Kategorie “Geförderter Wohnbau” auf Eur 4,87 pro Quadratmeter. In diesen so gewidmeten Gebieten darf der Grundstückspreis pro Quadratmeter nicht mehr als Eur 188,- betragen. Durch diesen Eingriff in den Marktmechanismus soll die Bodenspekulation eingeschränkt und der Teuerung entgegengewirkt werden.
In den Planungsgrundlagen zur Widmung "Gebiete für geförderten Wohnbau" der Gemeinde Wien wird dazu ausgeführt: "Grund und Boden ist ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist - mehr Nachfrage führt zu massiv steigenden Preisen". 
Christoph Chorherr, Ex-Grüngemeinderat und federführend bei der Mitgestaltung der Novelle, spricht gar von einer “Wiener Grund- und Bodenrevolution”. Durch die Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" werden die spekulativ enorm hohen Grundstückskosten  deutlich fal-len, weil alle Grundeigentümer und Grundstückskäufer damit rechnen müssen, daß nach Verkauf und  Umwidmung  ein "mehrheitlicher Anteil an gefördertem Wohnen" errichtet werden muß, so Chorherr.
Wir sind da weniger optimistisch. Die neue Widmung “Geförderter Wohnbau” ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, die Erfahrung mit der Stadt Wien zeigt aber anderes.
Wir haben im Vorjahr über die vorgezogenen Änderungen in der Wiener Bauordnung berichtet, die Mitte 2018 in Kraft getreten sind. Damals wurden Bestimmungen beschlossen, die einen Abriß von Gründerzeithäusern erschweren sollten. Die MA 19 sollte die Erhaltungswürdigkeit von Altbauten überprüfen. Der Abriß von Gründerzeithäusern in der Wiener Vorstadt geht aber munter weiter. Nur eine handvoll ausgesuchte Objekte müssen bis jetzt erhalten werden. Die MA 19 hat offenbar kein öffentliches Interesse am Erhalt dieser zum Teil gut erhaltenen Althäuser festgestellt. Somit werden weiterhin tausende preisgeregelte, dem Mietrechtsgesetz unterliegende Wohnungen der Spekulation überlassen und deren Mieterinnen und Mieter der Absiedlung ausgesetzt.
Denn die Grundstücksgrößen im Gründerzeitgebiet sind nicht groß genug, damit die neue Kategorie zur Anwendung kommt. Außerdem sind dort die Widmungen meist schon vorhanden  und Änderungen nicht beabsichtigt.
Greifen wird der “Geförderte Wohnbau” nur auf der grünen Wiese und bei Industrie- oder Eisenbahngebieten, die nicht mehr für ihre ursprünglichen Zwecke benötigt werden. Solche Gebiete sind in Wien nur mehr beschränkt vorhanden bzw. ist eine weitere Versiegelung von jetzt landwirschaftlich genutzten oder Grüngebieten des Wald- und Wiesengürtels nicht wünschenswert.
Es bleibt also abzuwarten, ob die Novelle wirklich die Revolution für leistbares Wohnen sein wird. Die im letzten Wiener Wahlkampf bis 2020 versprochenen 4000 Gemeindwohnungen lassen zumindest auf sich warten. In Bau sind gerade einmal 200. Der Rest wird wahrscheinlich erst bis 2030 für neue Mieterinnen und Mieter zur Verfügung stehen.
 

Novelle der Wiener Bauordnung 2018

Nachlese: Kahlschlag in der Vorstadt

Im letzten MIG-Info haben wir über die vorgezogene Novelle der Wiener Bauordnung berichtet, deren Ziel es war, den Abriß von Althäusern hintanzuhalten. Damals waren an die 80 Altbauten vom Abbruch bedroht und wurden die Baustellen von der Baupolizei gestoppt.
Mittlerweile hat die MA 19, die laut Novelle das öffentliche Interesse am Erhalt der Gebäude   prüfen soll, letztlich 28 Häuser als nicht erhaltenswert für den weiteren Abriß freigegeben. 22 Fälle gingen laut Kronenzeitung zum Gericht. Davon wurden bisher nur 5 als schutzwürdig erachtet.
Somit hat sich die Novelle als zahnloses Instrument herausgestellt. Weitere Gründerzeithäuser wie etwa das ehemalige Hotel Thalia und angrenzende Häuser, wo früher auch das bekannte Thalia-Möbel-Geschäft war, liegen bereits in Schutt und Asche (siehe Bild). Auch in Meidlung an der Breitenfurterstraße wurde gleich eine ganze Häuserzeile an teils bäuerlichem Altbestand geschliffen.
Somit werden weitere Mieterschutzwohnungen der Spekulation überlassen und die Gründerzeitviertel immer mehr ausgedünnt.