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30 Jahrjubiläum

Seit 30 Jahren gibt es nun die MIG,
wir blicken voller Stolz zurück.
Am Anfang gab’s oft Turbulenzen,
bis wir uns hatten etabliert,
wir zeigten den Verwaltern ihre Grenzen,
sodaß so mancher den Prozeß verliert.

Wenn Mitglieder dann kriegen Geld zurück,
weil zuviel Miete sie bezahlten,
denn freu’n sie sich und strahl’n vor Glück,
wenn sie es refundiert erhalten.

Nicht nur das Geld ist immer wichtig,
auch der Erhalt der Wohnung sicherlich,
wir setzten uns auch dafür ein
und lassen uns’re Mitglieder nicht im Stich.

Ein Appell noch an alle lieben Freunde,
die halten treu zu uns’rer MIG,
bleibt weiterhin uns stets erhalten,
damit’s die MIG auch noch in 50 Jahren gibt.

-INFO

Novelle der Wiener Bauordnung 2018

Aufgrund vermehrten Abrisses erhaltungswürdiger Häuser wird die Novelle zur Wiener Bauordnung zumindest teilweise doch schneller in Kraft treten als geplant. Die Novelle wurde am 28.6.2018 im Wiener Gemeinderat beschlossen und wird bereits am 01.7.2018 in Kraft treten. Die wichtigsten Neuerungen werden im Folgenden kurz angeführt.
Die Novelle war unter anderem notwendig geworden, weil immer mehr erhaltungswürdige Althäuser zum Zwecke der Errichtung von Luxuswohnungen durch Immobilienspekulanten abgerissen wurden (erwähnt seien nur der Gasthof Ottakringer Landhaus, der Heurige Wagner in der Paradisgasse, das Haus Zieglergasse 53, der Floridsdorfer Karolinenhof und bald wohl auch das Haus Karolinengasse 13 mit dem ehemaligen Gasthaus Sperl).
Die Novelle sieht einen verbesserten Schutz für Gebäude mit Baujahr vor dem 1.1.1945 vor. Künftig muss eine Bestätigung der MA 19 vorliegen, dass kein öffentliches Interesse am Erhalt des Gebäudes besteht. Wird diese Bestätigung nicht ausgestellt, muss für den Abbruch eine Bewilligung erwirkt werden. Im Unterschied zur bisherigen Rechtsordnung können auch einzelne Gebäude als Schutzzonen ausgewiesen werden. Es ist zu hoffen, dass die MA 19 restriktiv mit der Vergabe der Bestätigungen vorgehen wird.
In den letzten Jahren sind nämlich so tausende Mieterschutzwohnungen verloren gegangen. Neubauten unterliegen, sind sie frei finanziert, nicht dem Mietrechtsgesetz und kann ein freier Mietzins vereinbart werden, der nicht bei der Schlichtungstelle angefochten werden kann.
Weitere Punkte der Novelle sind Klimaschutz und leistbares Wohnen.
Das leistbare Wohnen scheint allerdings nur eine Absichtserklärung ohne wirkliche Maßnahmen zu sein, wiewohl Mieter wohl lieber eine leistbare als eine klimafreundliche Wohnung hätten.
Bezüglich Klimaschutz sollen bei Neubauten feste und fossile Energieträger verboten werden. Bei Gebäudesanierungen wird die Dämmung der obersten Geschoßdecke verpflichtend. Die Energie aus erneuerbaren Quellen soll mindestens 20% des Warmwasserbedarfs ausmachen. Ladeplätze für elektrisch betriebene Kraftfahrzeuge sind vorgesehen. Die Begrünung von Gebäudefronten kann im Bebauungsplan vorgesehen werden.
Weiters ist die Begrenzung des großflächigen Einzelhandels vorgesehen. Bereits bei 1.000 m² Verkaufsfläche soll eine Widmung für Einkaufszentren erforderlich sein.
Ein weiterer Eckpunkt der Novelle ist das vereinfachte Bauverfahren bei Bauvorhaben im Gartensiedlungsgebiet sowie bei Bauvorhaben mit einer Fläche von maximal 150 m². Die Bestätigung eines Ziviltechnikers ist nicht mehr notwendig. Eine mündliche Bauverhandlung entfällt, wenn die Nachbarn unter Bezugnahme auf die Baupläne zugestimmt haben oder die Nachbarn innerhalb der behördlich gesetzten Frist keine Einwendungen erhoben haben.
Im Herbst 2018 soll in einem 2. Teil die Frage der technischen Abbruchreife neu geregelt werden. Diese hat in der Vergangenheit immer wieder zu Konflikten geführt, wenn Mieter deswegen ihre Wohnungen verloren haben.  Sie soll nur mehr gelten, wenn die Instandsetzung technisch unmöglich ist.

 

Höhere Kategoriemieten ab März 2018

Nach vier Jahren wurden die Mieten für Mietverträge in Altbauten, die dem Kategoriesystem unterliegen, ab 1. Februar 2018 wieder um etwa 5% teurer.
Für bestehende Mietverträge kann die Anpassung aber erst nach zugegangenem Wertsicherungsschreiben erfolgen und somit beginnend mit Zinstermin März 2018 wirksam werden.
Von der Erhöhung sind vor allem Mieter und Mieterinnen in Altbauwohnungen, deren Mietverträge vor 1994 abgeschlossen wurden, betroffen (bei Kategorie D-Wohnungen auch danach). Die Erhaltungs- und Verbesserungbeiträge, die von Genossenschaften eingehoben werden, sind ab der Novelle des Wohnungsge-meinnützigkeitsgesetzes 2016 von der jetzigen Erhöhung nicht mehr betroffen. Aber der sogenannte wertbeständige Mietzins kann sich auch entsprechend erhöhen.
Die neuen Kategoriemietzinse betragen nach Kategorien geordnet je m² für

Kategorie A Eur 3,60
Kategorie B Eur 2,70
Kategorie C Eur 1,80
Kategorie D brauchbar Eur 1,80
Kategorie D unbrauchbar Eur 0,90

Der wertbeständige Mietzins (bei vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Hauptmietverträgen)  beträgt für
Kategorie A Eur 2,39
Kategorie B Eur 1,80
Kategorie C Eur 1,20
Kategorie D brauchbar Eur 1,20
Kategorie D unbrauchbar Eur 0,90

Falls Sie überhöhte Vorschreibungen bekommen, überprüfen wir diese gerne in unseren Beratungszeiten.
 

100 Jahre Mieterschutz in Österreich

Es ist beinahe schon 101 Jahre her, als damals noch in der Monarchie die Mieterinnen und Mieter in Österreich erstmals wirksamen Mieterschutz bekommen haben. Wir schildern die Entwicklung bis heute.

Ab etwa 1910 ist es in den beiden Hauptstädten der österreichisch-ungarischen Monarchie immer öfter zu Mieterrevolten und Mieterstreiks gekommen. Oft protestierten an die 2000 Menschen vor Häusern, deren Mieter Hausherrenwillkür ausgesetzt waren. Das damals für Mietwohnungen gültige Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sicherte nämlich den Hausherrn Vertragsfreiheit zu. So konnten innerhalb von kurzer Zeit Kündigungen und Mietzinserhöhungen ohne Be-gründung ausgesprochen werden.
Im Jänner 1917 erließ dann das österreichische Gesamtministerium die erste Mieterschutzverordnung, sozusagen eine Vorläuferin des Mietengesetzes. Dieses Datum stellt den offiziellen Beginn des Mieterschutzes in Österreich dar. Grund dafür war die Angst, daß in schlechter werdenden Zeiten des 1. Weltkriegs die Mieterproteste noch stärker werden. Die Verordnung stellte also eine Notmaßnahme sowie eine Maßnahme der Kriegswirtschaft dar. In diesen Kriegszeiten, in denen die Lage für die Monarchie nicht gerade rosig war, sollte damit im Hinterland Ruhe geschaffen werden. Weitere Verordnungen folgten im Jänner und Oktober 1918.

Kündigungsschutz

Alle Verordnungen enthielten neben dem Verbot einer nicht gerechtfertigten Erhöhung des Mietzinses Bestimmungen, die das freie Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe einschränkten. Im Jänner 1918 wurde der Mieterschutz in einer 2. Verordnung erweitert. Sie dehnte den Schutz gegen Delogierung auf alle Wohnungen und Geschäftslokale aus, unabhängig von der Höhe des Mietzinses. Schon im Zerfall der Donaumonarchie im Oktober 1918 erfolgte die 3. Verordnung über den Mieterschutz. Diese war nicht mehr zeitlich beschränkt und war defakto zum Mietrecht geworden. Die wesentlichen Erneuerungen waren das Verbot des Annehmens von Wohnungsablösen durch die Hausherren. Und die Gebühren für die dem Untermieter zur Verfügung gestellten Möbel und Dienste mußten angemessen sein.
Erst im Jahr 1922 schon in der 1. Republik wurden diese Verordnungen vom Mietengesetz abgelöst. Dieses überdauerte die Zeit des Nationalsozialismus und war bis 1981 gültig. Ab 1982 folgte das bis heute gültige und seit damals oft novellierte Mietrechtsgesetz (MRG). Grundpfeiler des Mietrechtsgesetzes sind noch immer der Kündigungsschutz und die Regelung des Mietzinses, wobei diese nur für Häuser gilt, die bis 1945 bzw. 1953 errichtet wurden. Vermietungen in danach errichteten Häusern unterliegen keiner Mietzinsbeschränkung, sofern keine  öffentliche  Förderung gewährt wurde.
Mit den oftmaligen Gesetzesänderungen sind aber auch tiefe Einschnitte in den Mieterschutz erfolgt. So wurde 1994 mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz der sogenannte Richtwertmietzins eingeführt. Auch wurden damals erstmals befristete Mietverträge für alle Wohnungen möglich.
Beide Umstände führten zu den bis heute unaufhörlich in die Höhe schnellenden Mieten. Richtwertmietzinse orientieren sich nach einem vom Wirtschaftsministerium bekanntgegebenen Richtwert (für Wien derzeit Eur 5,58/m² für Kategorie A), zu dem aber beliebig und nicht durch das Gesetz festgelegte Zuschläge kommen (etwa für Waschmaschinenanschluß, Grünblick oder Parkettboden). Außerdem darf für Wohnungen, die nicht in Gründerzeitvierteln liegen, ein Lagezuschlag verrechnet werden. Dieser orientiert sich an den Grundstückspreisen und ist durch Immobilienspekulationen in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich angestiegen. Betroffen davon sind vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, wo der Lagezuschlag schon einmal gern Eur 4,-/m² ausmachen kann.

Ständig steigende Mietzinse

Bei befristeten Verträgen, die die Mehrzahl der Verträge im Altbau ausmachen, ist ein Abschlag vom Hauptmietzins von 25% vom Richtwert vorgesehen. Studien belegen, daß die Mietzinse für befristete Wohnungen aber oft höher sind als für unbefristete. Grund dafür ist, daß natürlich der Druck durch einen befristeten Vertrag,  der  jederzeit  nicht  ver-

Vereinfachung notwendig

längert  werden  kann, für  die Inkaufnahme der hohen Mieten verantwortlich ist.
Seit Jahren wird von den verschiedensten Regierungen ein neues Mietrecht verhandelt. Jedwede Ankündigung eines Verhandlungsergebnisses wurde aber in der Vergangenheit regelmäßig abgesagt.
Um eine wirkungsvolle Änderung der oben geschilderten Probleme zu erreichen, gehört das neue Gesetz, im Einklang mit
anderen relevanten Gesetzen, vereinfacht und soll Mietern wieder mehr Schutz bieten. Mieten gehören mit Rücksicht auf Lage und Ausstattung herabgesetzt und Befristungen begrenzt.
Es sollte statt des Richtwerts wieder eine fixe Mietzinsobergrenze für alle Wohnungen (ungeachtet welchen Errichtungsjahres, welcher Errichtungsweise, welcher Eigentumsform) eingeführt werden, die nur nach Ausstattung variiert. Die Ausstattungsmerkmale sind abschließend gesetzlich festzulegen. Auch sollten Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter (z.B. wer ist für welche Erhaltungsarbeiten zuständig, die Haltung von welchen Tieren ist erlaubt u.ä.) gesetzlich definiert werden.  Die höchstzulässige Kaution sollte bestimmt werden, der Mieter  sollte keine Maklerprovision zahlen müssen. Soweit eine kurze Liste der wichtigsten Forderungen für einen effizienten Mieterschutz.

Die Zeichen stehen aber eher in Richtung weiterer Aufweichung. Wenn man die bisher an die Öffentlichkeit gelangten Vorhaben der neuen türkis-blauen Koalition anschaut, verheißt die Aussicht nichts Gutes. Zwar sind bis jetzt noch keine Maßnahmen im Mietrecht bekannt geworden, jedenfalls sind beide Parteien in der Immobilienwirtschaft stark verankert. Es wird daher genau zu beobachten sein, welche Maßnahmen geplant sind und wie weit der ohnehin schon löchrige Mieterschutz weiter verschlechtert werden soll.

Mieten runter - durch ein Wunder?

Tatsache ist, dass viele Mieten überhöht sind. Tatsache ist, dass aufgrund der komplizierten Rechtslage ein Mieter allein kaum die Durchsetzung seiner Ansprüche erreichen kann. Rat ist notwendig. Aber ist auf den ersten Blick billiger Rat auch zu empfehlen?
In letzter Zeit gibt es mehrere Plattformen, die aufgrund ihrer Werbeankündigungen die Reduzierung der Miete ohne Aufwand und Kosten versprechen. Als Beispiel seien Mietenchecker, Miete runter und Miet-Engel genannt.
Es handelt sich hiebei um mehr oder weniger durchdachte Geschäftsmodelle, die aber wohl mehr der eigenen Gewinnmaximierung als der umfassenden Beratung und Vertretung der Mieter zugeneigt sind, zumal laut Rechtsanwaltsverein diese Organisationen nicht zur Rechtsberatung befugt sind.
Die Mietengel GmbH wurde 2015 gegründet und versprach kostenlose Überprüfung der Ansprüche, Zurückholung der zuviel bezahlten Miete und Profit von einer Mietsenkung. Mittlerweile ist die Gesellschaft in Auflösung. Was aus den Ansprüchen der Mieter und allfälligen Rückzahlungen geworden ist, konnten wir nicht überprüfen.
Mietenchecker und Miete runter bieten kostenlose Beratung und Rückholung zuviel bezahlter Miete ohne Kostenrisiko. Bei Bedarf würde man an Mieterschutzorganisationen oder Anwälte weiterverwiesen. Wieso soll man sich an eine derartige Organisation wenden, wenn man weiterverwiesen wird? Ist es nicht besser, ohne "Zwischenhändler" gleich eine Mieterorganisation aufzusuchen?
Versprochen wird, dass man nur im Erfolgsfall ein Honorar zu zahlen hat. Das gesamte Verfahrensrisiko würde  übernommen. Es ist daher davon auszugehen, dass nur erfolgversprechende Fälle übernommen werden, da ansonsten die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist. Erfolgversprechende Fälle können aber günstiger über eine Mieterorganisation abgewickelt werden.
Wieso soll man 30% des erstrittenen Betrages und im Falle von Miete runter auch noch 30% der Mietersparnis zahlen, wenn dies bei Mieterorganisationen mit dem Mitgliedsbeitrag und einer einmaligen Beitrittsgebühr zu regeln ist.
An einem Beispiel sei der Unterschied in den Kosten aufgezeigt:

MIG verlangt für die
Beitrittsgebühr  einmalig  
€ 80,00 und den
jährlichen Mitgliedsbeitrag     
€ 65,00.

Darin enthalten ist die Vertretung in Mietrechtssachen außer Streit bis zum Obersten Gerichtshof.
Im Erfolgsfall wird der erstrittene Betrag vollständig an das Mitglied ausbezahlt, außer das Mitglied ist zu einer freiwilligen Spende bereit.
Bei einer Rückzahlung von z.B. € 6.000,00 heißt das € 6.000,00 für das Mitglied abzüglich € 145,00 Mitgliedsbeitrag und Beitrittsgebühr, sohin € 5.855,00. Allenfalls werden noch tatsächlich angefallene Barauslagen (Porti, Gebühren u.ä.) in Abzug gebracht (das ist in der Regel ein Betrag unter € 100,00). Sollte das Mitglied die Mitgliedschaft aufrechterhalten, fallen jährlich € 65,00 an. Eine angenommene Mietersparnis von € 150,00 monatlich bleibt dem Mitglied.
Miete runter: z.B. Rückzahlung 6.000,00, monatliche Mietersparnis € 150,00
Honorar € 1.800,00, Auszahlung daher 4.200,00 anstatt € 5.855,00
sowie jedes Monat für zumindest drei Jahre 30% der Mietersparnis sohin monatlich € 45,00  bzw. jährlich € 540,00 anstatt jährlich € 65,00, wobei € 65,00 freiwillig sind, solange man die Mitgliedschaft aufrechterhalten will, Hingegen sind die € 540,00 jährlich verpflichtend.
Also nicht alles, was auf den ersten Blick günstig ist, ist auch günstig. Der österreichische Rechtsanwaltsverein hat bereits gerichtliche Vergleiche gegen Miete runter und Mietenchecker erwirkt. Rechtliche Beratung durch diese Unternehmen ist nicht gestattet und dürfen diese auch keine Anwälte einschalten, sondern nur vorschlagen. Ein Anwalt ist aus Gründen des Standesrechts verpflichtet, nur mit Vollmacht des Klienten tätig zu sein. Hiezu ist wohl ein persönliches Kennenlernen erforderlich und entspricht die Übergabe der Unterlagen durch einen Dritten wohl nicht diesem Erfordernis. Zitat des Rechtsanwaltsvereins; "Die Prozessfinanzierer suchen sich einfache Fälle aus, bei denen sie Chancen auf eine schnelle Provision sehen. Sie nehmen sich nur, was sie mit hoher Wahrscheinlichkeit gewinnen. Somit bräuchte der Klient sie eigentlich nicht."

Warnung vor unangekündigten Besuchern

Weiters gab es Vorfälle, dass sich Personen unter dem Vorwand, Bedienstete der MA 25 (Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser) zu sein, Zutritt zu Wohnungen verschafften und angaben, eine behördliche Mietzinsüberprüfung durchzuführen. Sie ließen sich Unterlagen vorlegen, sprachen von Mietreduktion und legten in einigen Fällen Broschüren von Prozessfinanzierern vor. Bitte lassen Sie derartige Personen nicht in die Wohnung. Keine Magistratsabteilung schickt Bedienstete in die Wohnung zur Mietüberprüfung, so Sie nicht schon einen Antrag bei der Schlichtungsstelle eingebracht haben und im Zuge dieses Verfahrens ein Gutachten erstellt werden muß. In diesem Fall erfolgt eine schriftliche Terminverständigung.
Daher kommen Sie bei Mietrechtsproblemen zu uns. Einige Gründe dafür seien beispielhaft angeführt:
-    kostengünstiger
-    geschultes Personal  (größtenteils Juristen)
-    umfassende Rechtsberatung in allen Fällen des Miet- und Wohnrechts, so unter anderem in folgenden Fällen:
-    Kaution
-    Beratung bei Vertragsabschluss
-    Mietrechtsübertragung
-    Betriebskostenüberprüfung
-    verbotene Ablösen
-    Mietanhebungsverfahren wegen Renovierung
-    Genosscnschaftsmietverträge
-    Wohnungseigentum (insbesondere Abrechnungsprobleme)
-    gerichtliche Vertretung in  Außerstreitmietrechtsangelegenheiten bis zum Obersten Gerichtshof
-    solide nicht auf Gewinnmaximierung  ausgerichtete Be-ratung seit mehr als 30 Jahren
Wir können  keine Wunder versprechen, aber wir bemühen uns stets, das beste Ergebnis für unsere Mitglieder durchzusetzen.
 

 

 

Erfolge

Aus Betriebskosten:

9., Zimmermanngasse
In den Jahren 2014 bis 2016 wurden € 6.239,46 zu viel an Betriebskosten verrechnet.
10., Hardtmuthgasse
Eine Überschreitung  von € 330,00 wurde festgestellt.
10., Quellenstraße
Für das Jahr 2013 wurden € 2.059,36 an Betriebskosten zu viel verrechnet und an unsere Mitglieder refundiert.
10., Quellenstraße
Die Betriebskostenüberschreitung für die Jahre 2014 bis 2016 betrug € 8.576,64.
20., Karajangasse
Euro 5.167,96 waren anteilsmäßig an unsere Mitglieder zurückzuzahlen.
22., Siegesplatz
In den Jahren 2014 bis 2016 betrug die Betriebskostenüberschreitung € 10.080,65.
In allen Fällen erfolgte die anteilsmäßige Refundierung an unsere Mitglieder.


Aus Hauptmietzinsen:

2., Franz-Hochedlingergasse
Refundierung von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 2.300,00.
4., Lambrechtgasse
Aufgrund unseres Einschreitens wurde an unser Mitglied ein Betrag von EUR 981,63 zurückbezahlt, weil zuviel an Hauptmietzins verrechnet wurde.
5., Fendigasse
Überhöht wurde unserem Mitglied der Hauptmietzins verrechnet. Ein Betrag von EUR 4.435,46 musste zurückbezahlt werden.
10., Angeligasse
Unserem Mitglied wurde  zuviel an Hauptmietzins verrechnet, Der Betrag von EUR 3.950,00 musste refundiert werden.
10., Hardtmuthgasse
An überhöht verrechnetem Hauptmietzins erhielt unser Mitglied den Betrag von EUR 11.000,00 refundiert.
10., Jagdgasse
Ein Betrag von EUR 8.000,00 konnte an unser Mitglied aufgrund der Refundierung von zuviel verrechnetem Mietzins ausbezahlt werden.
10., Quellenstraße
Aufgrund unserer Intervention kam es zur Refundierung von zuviel bezahltem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 7.000,00.
12., Aichholzgasse
Aufgrund eines Vergleiches erhielt unser Mitglied  EUR 3.000,00 an zu viel bezahltem Hauptmietzins zurück.
16., Hofferplatz
Der Betrag von EUR 1.999,05 konnte an unser Mitglied ausbezahlt werden, da der Hauptmietzins  überhöht vorgeschrieben worden war und aufgrund unseres Einschreitens refundiert werden musste.
20., Klosterneuburgerstraße
Aufgrund unseres Einschreitens erhielt unser Mitglied EUR 2.000,00 zurückbezahlt
20., Leystraße
Der Vermieter musste aufgrund eines Vergleiches EUR 10.500,00 an überhöht verrechnetem Hauptmietzins an unser Mitglied zurückzahlen.
21., Baumergasse
Refundierung aufgrund eines Vergleiches von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins für den Zeitraum April 2015  bis inkl. März 2018 in der Höhe von insgesamt EUR 6.600,00.
 

Aus Diversem:

5., Schönbrunnerstraße
Wir konnten für unser Mitglied eine Rückzahlung an Kaution in Höhe von € 500,00 erreichen.
10., Ettenreichgasse
Refundierung einer hinterlegten Kaution in der Höhe von insgesamt € 475,00.
10., Fernkorngasse
An Möbelmiete mussten € 750,00 und an Kaution € 1.357,00 zurückgezahlt werden.
10., Gellertgasse
Unser Mitglied erhielt € 300,00 an Kaution zurück.
10., Laxenburgerstraße
Der Vermieter musste unserem Mitglied € 200,00 für eine Thermenreparatur ersetzen.
10., Quellenstraße
Unser Mitglied erhielt aufgrund unserer Intervention € 1.006,20 an Kaution zurück.
18., Anastasius-Grün-Gasse
Die Kaution in Höhe von € 570,00 musste zurückgezahlt werden.
 

Aus Ablösen:



 

 

Kontakt: office(at)mig(dot)at