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30 Jahrjubiläum

Seit 30 Jahren gibt es nun die MIG,
wir blicken voller Stolz zurück.
Am Anfang gab’s oft Turbulenzen,
bis wir uns hatten etabliert,
wir zeigten den Verwaltern ihre Grenzen,
sodaß so mancher den Prozeß verliert.

Wenn Mitglieder dann kriegen Geld zurück,
weil zuviel Miete sie bezahlten,
denn freu’n sie sich und strahl’n vor Glück,
wenn sie es refundiert erhalten.

Nicht nur das Geld ist immer wichtig,
auch der Erhalt der Wohnung sicherlich,
wir setzten uns auch dafür ein
und lassen uns’re Mitglieder nicht im Stich.

Ein Appell noch an alle lieben Freunde,
die halten treu zu uns’rer MIG,
bleibt weiterhin uns stets erhalten,
damit’s die MIG auch noch in 50 Jahren gibt.

-INFO

100 Jahre Mieterschutz in Österreich

Es ist beinahe schon 101 Jahre her, als damals noch in der Monarchie die Mieterinnen und Mieter in Österreich erstmals wirksamen Mieterschutz bekommen haben. Wir schildern die Entwicklung bis heute.

Ab etwa 1910 ist es in den beiden Hauptstädten der österreichisch-ungarischen Monarchie immer öfter zu Mieterrevolten und Mieterstreiks gekommen. Oft protestierten an die 2000 Menschen vor Häusern, deren Mieter Hausherrenwillkür ausgesetzt waren. Das damals für Mietwohnungen gültige Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sicherte nämlich den Hausherrn Vertragsfreiheit zu. So konnten innerhalb von kurzer Zeit Kündigungen und Mietzinserhöhungen ohne Be-gründung ausgesprochen werden.
Im Jänner 1917 erließ dann das österreichische Gesamtministerium die erste Mieterschutzverordnung, sozusagen eine Vorläuferin des Mietengesetzes. Dieses Datum stellt den offiziellen Beginn des Mieterschutzes in Österreich dar. Grund dafür war die Angst, daß in schlechter werdenden Zeiten des 1. Weltkriegs die Mieterproteste noch stärker werden. Die Verordnung stellte also eine Notmaßnahme sowie eine Maßnahme der Kriegswirtschaft dar. In diesen Kriegszeiten, in denen die Lage für die Monarchie nicht gerade rosig war, sollte damit im Hinterland Ruhe geschaffen werden. Weitere Verordnungen folgten im Jänner und Oktober 1918.

Kündigungsschutz

Alle Verordnungen enthielten neben dem Verbot einer nicht gerechtfertigten Erhöhung des Mietzinses Bestimmungen, die das freie Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe einschränkten. Im Jänner 1918 wurde der Mieterschutz in einer 2. Verordnung erweitert. Sie dehnte den Schutz gegen Delogierung auf alle Wohnungen und Geschäftslokale aus, unabhängig von der Höhe des Mietzinses. Schon im Zerfall der Donaumonarchie im Oktober 1918 erfolgte die 3. Verordnung über den Mieterschutz. Diese war nicht mehr zeitlich beschränkt und war defakto zum Mietrecht geworden. Die wesentlichen Erneuerungen waren das Verbot des Annehmens von Wohnungsablösen durch die Hausherren. Und die Gebühren für die dem Untermieter zur Verfügung gestellten Möbel und Dienste mußten angemessen sein.
Erst im Jahr 1922 schon in der 1. Republik wurden diese Verordnungen vom Mietengesetz abgelöst. Dieses überdauerte die Zeit des Nationalsozialismus und war bis 1981 gültig. Ab 1982 folgte das bis heute gültige und seit damals oft novellierte Mietrechtsgesetz (MRG). Grundpfeiler des Mietrechtsgesetzes sind noch immer der Kündigungsschutz und die Regelung des Mietzinses, wobei diese nur für Häuser gilt, die bis 1945 bzw. 1953 errichtet wurden. Vermietungen in danach errichteten Häusern unterliegen keiner Mietzinsbeschränkung, sofern keine  öffentliche  Förderung gewährt wurde.
Mit den oftmaligen Gesetzesänderungen sind aber auch tiefe Einschnitte in den Mieterschutz erfolgt. So wurde 1994 mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz der sogenannte Richtwertmietzins eingeführt. Auch wurden damals erstmals befristete Mietverträge für alle Wohnungen möglich.
Beide Umstände führten zu den bis heute unaufhörlich in die Höhe schnellenden Mieten. Richtwertmietzinse orientieren sich nach einem vom Wirtschaftsministerium bekanntgegebenen Richtwert (für Wien derzeit Eur 5,58/m² für Kategorie A), zu dem aber beliebig und nicht durch das Gesetz festgelegte Zuschläge kommen (etwa für Waschmaschinenanschluß, Grünblick oder Parkettboden). Außerdem darf für Wohnungen, die nicht in Gründerzeitvierteln liegen, ein Lagezuschlag verrechnet werden. Dieser orientiert sich an den Grundstückspreisen und ist durch Immobilienspekulationen in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich angestiegen. Betroffen davon sind vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, wo der Lagezuschlag schon einmal gern Eur 4,-/m² ausmachen kann.

Ständig steigende Mietzinse

Bei befristeten Verträgen, die die Mehrzahl der Verträge im Altbau ausmachen, ist ein Abschlag vom Hauptmietzins von 25% vom Richtwert vorgesehen. Studien belegen, daß die Mietzinse für befristete Wohnungen aber oft höher sind als für unbefristete. Grund dafür ist, daß natürlich der Druck durch einen befristeten Vertrag,  der  jederzeit  nicht  ver-

Vereinfachung notwendig

längert  werden  kann, für  die Inkaufnahme der hohen Mieten verantwortlich ist.
Seit Jahren wird von den verschiedensten Regierungen ein neues Mietrecht verhandelt. Jedwede Ankündigung eines Verhandlungsergebnisses wurde aber in der Vergangenheit regelmäßig abgesagt.
Um eine wirkungsvolle Änderung der oben geschilderten Probleme zu erreichen, gehört das neue Gesetz, im Einklang mit
anderen relevanten Gesetzen, vereinfacht und soll Mietern wieder mehr Schutz bieten. Mieten gehören mit Rücksicht auf Lage und Ausstattung herabgesetzt und Befristungen begrenzt.
Es sollte statt des Richtwerts wieder eine fixe Mietzinsobergrenze für alle Wohnungen (ungeachtet welchen Errichtungsjahres, welcher Errichtungsweise, welcher Eigentumsform) eingeführt werden, die nur nach Ausstattung variiert. Die Ausstattungsmerkmale sind abschließend gesetzlich festzulegen. Auch sollten Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter (z.B. wer ist für welche Erhaltungsarbeiten zuständig, die Haltung von welchen Tieren ist erlaubt u.ä.) gesetzlich definiert werden.  Die höchstzulässige Kaution sollte bestimmt werden, der Mieter  sollte keine Maklerprovision zahlen müssen. Soweit eine kurze Liste der wichtigsten Forderungen für einen effizienten Mieterschutz.

Die Zeichen stehen aber eher in Richtung weiterer Aufweichung. Wenn man die bisher an die Öffentlichkeit gelangten Vorhaben der neuen türkis-blauen Koalition anschaut, verheißt die Aussicht nichts Gutes. Zwar sind bis jetzt noch keine Maßnahmen im Mietrecht bekannt geworden, jedenfalls sind beide Parteien in der Immobilienwirtschaft stark verankert. Es wird daher genau zu beobachten sein, welche Maßnahmen geplant sind und wie weit der ohnehin schon löchrige Mieterschutz weiter verschlechtert werden soll.

 

Mieten runter - durch ein Wunder?

Tatsache ist, dass viele Mieten überhöht sind. Tatsache ist, dass aufgrund der komplizierten Rechtslage ein Mieter allein kaum die Durchsetzung seiner Ansprüche erreichen kann. Rat ist notwendig. Aber ist auf den ersten Blick billiger Rat auch zu empfehlen?
In letzter Zeit gibt es mehrere Plattformen, die aufgrund ihrer Werbeankündigungen die Reduzierung der Miete ohne Aufwand und Kosten versprechen. Als Beispiel seien Mietenchecker, Miete runter und Miet-Engel genannt.
Es handelt sich hiebei um mehr oder weniger durchdachte Geschäftsmodelle, die aber wohl mehr der eigenen Gewinnmaximierung als der umfassenden Beratung und Vertretung der Mieter zugeneigt sind, zumal laut Rechtsanwaltsverein diese Organisationen nicht zur Rechtsberatung befugt sind.
Die Mietengel GmbH wurde 2015 gegründet und versprach kostenlose Überprüfung der Ansprüche, Zurückholung der zuviel bezahlten Miete und Profit von einer Mietsenkung. Mittlerweile ist die Gesellschaft in Auflösung. Was aus den Ansprüchen der Mieter und allfälligen Rückzahlungen geworden ist, konnten wir nicht überprüfen.
Mietenchecker und Miete runter bieten kostenlose Beratung und Rückholung zuviel bezahlter Miete ohne Kostenrisiko. Bei Bedarf würde man an Mieterschutzorganisationen oder Anwälte weiterverwiesen. Wieso soll man sich an eine derartige Organisation wenden, wenn man weiterverwiesen wird? Ist es nicht besser, ohne "Zwischenhändler" gleich eine Mieterorganisation aufzusuchen?
Versprochen wird, dass man nur im Erfolgsfall ein Honorar zu zahlen hat. Das gesamte Verfahrensrisiko würde  übernommen. Es ist daher davon auszugehen, dass nur erfolgversprechende Fälle übernommen werden, da ansonsten die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist. Erfolgversprechende Fälle können aber günstiger über eine Mieterorganisation abgewickelt werden.
Wieso soll man 30% des erstrittenen Betrages und im Falle von Miete runter auch noch 30% der Mietersparnis zahlen, wenn dies bei Mieterorganisationen mit dem Mitgliedsbeitrag und einer einmaligen Beitrittsgebühr zu regeln ist.
An einem Beispiel sei der Unterschied in den Kosten aufgezeigt:

MIG verlangt für die
Beitrittsgebühr  einmalig  
€ 80,00 und den
jährlichen Mitgliedsbeitrag     
€ 65,00.

Darin enthalten ist die Vertretung in Mietrechtssachen außer Streit bis zum Obersten Gerichtshof.
Im Erfolgsfall wird der erstrittene Betrag vollständig an das Mitglied ausbezahlt, außer das Mitglied ist zu einer freiwilligen Spende bereit.
Bei einer Rückzahlung von z.B. € 6.000,00 heißt das € 6.000,00 für das Mitglied abzüglich € 145,00 Mitgliedsbeitrag und Beitrittsgebühr, sohin € 5.855,00. Allenfalls werden noch tatsächlich angefallene Barauslagen (Porti, Gebühren u.ä.) in Abzug gebracht (das ist in der Regel ein Betrag unter € 100,00). Sollte das Mitglied die Mitgliedschaft aufrechterhalten, fallen jährlich € 65,00 an. Eine angenommene Mietersparnis von € 150,00 monatlich bleibt dem Mitglied.
Miete runter: z.B. Rückzahlung 6.000,00, monatliche Mietersparnis € 150,00
Honorar € 1.800,00, Auszahlung daher 4.200,00 anstatt € 5.855,00
sowie jedes Monat für zumindest drei Jahre 30% der Mietersparnis sohin monatlich € 45,00  bzw. jährlich € 540,00 anstatt jährlich € 65,00, wobei € 65,00 freiwillig sind, solange man die Mitgliedschaft aufrechterhalten will, Hingegen sind die € 540,00 jährlich verpflichtend.
Also nicht alles, was auf den ersten Blick günstig ist, ist auch günstig. Der österreichische Rechtsanwaltsverein hat bereits gerichtliche Vergleiche gegen Miete runter und Mietenchecker erwirkt. Rechtliche Beratung durch diese Unternehmen ist nicht gestattet und dürfen diese auch keine Anwälte einschalten, sondern nur vorschlagen. Ein Anwalt ist aus Gründen des Standesrechts verpflichtet, nur mit Vollmacht des Klienten tätig zu sein. Hiezu ist wohl ein persönliches Kennenlernen erforderlich und entspricht die Übergabe der Unterlagen durch einen Dritten wohl nicht diesem Erfordernis. Zitat des Rechtsanwaltsvereins; "Die Prozessfinanzierer suchen sich einfache Fälle aus, bei denen sie Chancen auf eine schnelle Provision sehen. Sie nehmen sich nur, was sie mit hoher Wahrscheinlichkeit gewinnen. Somit bräuchte der Klient sie eigentlich nicht."

Warnung vor unangekündigten Besuchern

Weiters gab es Vorfälle, dass sich Personen unter dem Vorwand, Bedienstete der MA 25 (Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser) zu sein, Zutritt zu Wohnungen verschafften und angaben, eine behördliche Mietzinsüberprüfung durchzuführen. Sie ließen sich Unterlagen vorlegen, sprachen von Mietreduktion und legten in einigen Fällen Broschüren von Prozessfinanzierern vor. Bitte lassen Sie derartige Personen nicht in die Wohnung. Keine Magistratsabteilung schickt Bedienstete in die Wohnung zur Mietüberprüfung, so Sie nicht schon einen Antrag bei der Schlichtungsstelle eingebracht haben und im Zuge dieses Verfahrens ein Gutachten erstellt werden muß. In diesem Fall erfolgt eine schriftliche Terminverständigung.
Daher kommen Sie bei Mietrechtsproblemen zu uns. Einige Gründe dafür seien beispielhaft angeführt:
-    kostengünstiger
-    geschultes Personal  (größtenteils Juristen)
-    umfassende Rechtsberatung in allen Fällen des Miet- und Wohnrechts, so unter anderem in folgenden Fällen:
-    Kaution
-    Beratung bei Vertragsabschluss
-    Mietrechtsübertragung
-    Betriebskostenüberprüfung
-    verbotene Ablösen
-    Mietanhebungsverfahren wegen Renovierung
-    Genosscnschaftsmietverträge
-    Wohnungseigentum (insbesondere Abrechnungsprobleme)
-    gerichtliche Vertretung in  Außerstreitmietrechtsangelegenheiten bis zum Obersten Gerichtshof
-    solide nicht auf Gewinnmaximierung  ausgerichtete Be-ratung seit mehr als 30 Jahren
Wir können  keine Wunder versprechen, aber wir bemühen uns stets, das beste Ergebnis für unsere Mitglieder durchzusetzen.
 

Ein neues Mietrechtsgesetz ist längst fällig!

Österreich gilt als Land der Mieter, daher wird ein effektives, klares und mieterfreundliches Gesetz umso notwendiger.
Das derzeitige Mietrechtsgesetz ist aber zersplittert, schwer verständlich und Wohnungssuchenden nicht sehr hilfreich, sodass es zu den "legistisch schlechtesten Gesetzen” gehört und selbst für ausgewiesene Experten nicht ganz vollziehbar ist. Es könnten z.B. verschiedene Paragrafen zur Anwendung kommen, je nach dem, wann vermietet wurde und um welche Art von Wohnung es geht. Wenn ein Fall zu klären ist, muss man auch die gesetzlichen Bestimmungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses heranziehen, das alles, obwohl das Gesetz seit seinem Inkrafttreten 1982 ganze 32 Mal novelliert wurde.
Es ist daher eine Neufassung des Mietrechtsgesetzes erforderlich und nicht schon wieder eine Novellierung.
Das neue Gesetz gehört, im Einklang mit anderen relevanten Gesetzen, vereinfacht, soll Mietern mehr Schutz bieten, Mieten gehören mit Rücksicht auf Lage und Ausstattung herabgesetzt und Befristungen begrenzt.
Das ist natürlich einfacher gesagt als getan, da die Meinungen darüber entlang der ideologischen Linien stark auseinander gehen.
Die SPÖ tritt klarerweise für einen  Eingriff in den Markt ein, damit alle Menschen einen leistbaren Wohnraum finden können. Hier soll ein "Universal-Mietrecht" zur Anwendung kommen, das für Mietverträge nach 20 Jahren einen Deckel von 5,50 Euro/m² für den Basiszins vorsieht plus Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung. Zum Zahlenvergleich: In Wien liegt der Richtwert bei 5,39 Euro/m².
Die ÖVP ist grundsätzlich mit der SPÖ und anderen Parla-mentsparteien darüber einig, dass das Wohnen leistbarer gemacht werden soll und das Mietrecht größtmöglich vereinfacht werden muss, hält aber die SPÖ Forderungen für überzogen und stemmt sich vor allem gegen den von der SPÖ angepeilten "Markteingriff".
Der Standpunkt der Grünen ist in diesem Thema nicht sehr weit von jenem der SPÖ, sie legen aber das Schwergewicht auf marktwirtschaftliche Maßnahmen wie den Start einer Wohnbauoffensive und, dass Grund und Boden für den sozialen Wohnbau erschwinglicher ge-macht werden müssen.
Die NEOS sind ebenfalls mit den anderen Parteien darüber einig, dass Wohnraumbeschaffung leistbarer gemacht und das Mietrecht selbst vereinfacht  werden muss.
Die FPÖ tritt für eine Regulation über den Markt ein. Je mehr Wohnungen auf dem Markt seien, desto leistbarer werde das Wohnen. Der Markt regelt sich am besten über die Nachfrage. "Auch für die Vermieter muss es sich wieder lohnen, ihre Wohnungen zu vermieten", spricht sich der FPÖ-Bautensprecher für einen klaren Katalog aus. Darin solle geregelt werden, wer für welche Erhaltungspflichten zuständig sei. Zudem sei es nötig, "Vermieter vor Mietern, die ihren Mietzins nicht bezahlen, zu schützen".
Der Markt ist ein ungeeignetes Mittel, die gerechtfertige Forderung nach leistbaren Wohnungen zu erfüllen. Die Bevölkerung - insbesondere in Ballungszentren - wächst, der Wohnbau ging zurück, sodass eine Regulierung über Angebot und Nachfrage zum derzeitigen Zeitpunkt bedeuten würde, dass die Mieten steigen, da mehr Nachfrage als Angebot herrscht.
Ein neues Mietrecht müsste so formuliert sein, dass der Mieter oder zumindest eine des Mietrechts kundige Person (z.B. Mietervertreter, Richter, Schlichtungsstellenmitarbeiter) selbst wieder prüfen kann, ob die erfolgten Vorschreibungen korrekt sind. Es sollte nicht mehr sein, dass in Gerichtsverfahren Sachverständige die Höhe des zulässigen Mietzinses feststellen, was zurzeit zu einer längeren Verfahrensdauer und zu hohen Kosten führt.
Es sollte statt des Richtwerts wieder eine fixe Mietzinsobergrenze für alle Wohnungen (ungeachtet welchen Errichtungsjahres, welcher Errichtungsweise, welcher Eigentumsform) eingeführt werden, die nur nach Ausstattung variiert. Die Ausstattungsmerkmale sind ab-schließend gesetzlich festzulegen. Auch sollten Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter (z.B. wer ist für welche Erhaltungsarbeiten zu-ständig, die Haltung von welchen Tieren ist erlaubt u.ä.) gesetzlich definiert werden.  Die höchstzulässige Kaution sollte bestimmt werden, der Mieter  sollte keine Maklerprovision zahlen müssen.
Auch der Zugang zum Recht sollte erleichtert werden. Zentrale Verwaltungseinheiten sollten wieder mehr dezentral werden (z.B. wieder mehrere Schlichtungsstellen).
Obige Ausführungen erheben kei-nerlei Anspruch auf Vollständigkeit. Sie sollen nur einen Denkanstoss darstellen. Ihre Ideen zur Verbesserung der Situation der Mieter sind uns willkommen.
 

 

Erfolge

Aus Betriebskosten:

10., Quellenstraße 79-83
Der überhöhte und daher zu Unrecht verrechnete Betrag von EUR 1.154,57 in den Betriebskosten des Jahres 2013 musste durch unsere Überprüfung zurückbezahlt werden.
15., Goldschlagstraße 57
In den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2014 und 2015 wurden EUR 33.960,71 überhöht verrechnet.
20., Klosterneuburgerstraße 28
In den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2012 bis 2014 waren Beträge enthalten, die keine Betriebskosten darstellen oder überhöht verrechnet wurden. Der Betrag von EUR 12.790,70 musste anteilsmäßig durch unser Einschreiten zurückbezahlt werden.
In allen Fällen erfolgte die anteilsmäßige Refundierung an unsere Mitglieder.


Aus Hauptmietzinsen:

2., Wehlistraße 155
Überhöht wurde der Hauptmietzins verrechnet. Der Betrag von EUR 1.500,00 musste durch unsere Intervention zurückbezahlt werden.
4., Lambrechtgasse 25
Der zuviel bzw. zu Unrecht verrechnete Hauptmietzins in der Höhe von  EUR 2.355,94 musste zurückbezahlt werden.
5., Gießaufgasse 9
Refundierung aus überhöhtem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 1.500,00.
8., Albertgasse 49
Zuviel an Hauptmietzins wurde verrechnet. Durch unser Einschreiten musste der Betrag von EUR 3.000,00 zurückbezahlt werden.
10., Angeligasse 65
Refundierung von zuviel bzw. zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 5.000,00.
10., Buchengasse 66
Refundierung aus überhöhtem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 10.000,00.
10., Buchengasse 93
Refundierung aus überhöhtem Hauptmietzins  in der Höhe von EUR 3.300,00.
10., Erlachgasse 85
Durch unser Einschreiten musste der Betrag von EUR 229,81 zurückbezahlt werden.
10., Leibnizgasse 39
Refundierung aus überhöhtem Hauptmietzins in der Höhe von EUR 8.200,00.
10., Neilreichgasse 3-5
Der überhöht verrechnete Hauptmietzins von insgesamt EUR 5.500,00 musste refundiert werden.
10., Schröttergasse 26
Refundierung aus überhöhtem Hauptmietzins in der Höhe von insgesamt EUR 1.932,72.
10., Sonnwendgasse 26
Um EUR 5.381,45 wurden unserem Mitglied zuviel an Hauptmietzins verrechnet. Durch unsere Intervention musste der Betrag zurückbezahlt werden.
16., Effingergasse 6
Aufgrund eines von uns erwirkten Vergleiches mussten EUR 3.600,00 an überhöht verrechnetem Hauptmietzins zurückbezahlt werden.
16., Menzelgasse 4
Aufgrund unserer Intervention mussten EUR 10.000,00 an überhöht verrechnetem Hauptmietzins refundiert werden.
17., Kastnergasse 32
Es wurde entschieden, dass EUR 7.059,05 an zu Unrecht verrechnetem Hauptmietzins rückerstattet werden müssen.
18., Währinger Gürtel 45
Aufgrund eines Vergleiches mussten EUR 832,61 refundiert werden.
20., Allerheiligenplatz 2
Wir konnten vergleichsweise die Rückzahlung von EUR 9.000,00 an zu viel verrechnetem Hauptmietzins durchsetzen.
20., Kluckygasse 7
EUR 3.600,00 mussten refundiert werden.
20., Leipzigerstraße 60
Wir konnten eine Entscheidung auf Rückzahlung von EUR 4.745,31 an zu viel verrechnetem Hauptmietzins für den Zeitraum Februar 2013 bis November 2014 erreichen.
20., Perinetgasse 3
Refundierung von überhöht verrechnetem Hauptmietzins in Höhe von EUR 3.300,00.
 

Aus Diversem:

10., Laaerbergstraße 10
Refundierung aus Ablöse in der Höhe von insgesamt EUR 240,00.
10., Muhrengasse 31
Refundierung aus Kaution in der Höhe von insgesamt EUR 845,00.
20., Denisgasse 44
Refundierung aus Kaution in der Höhe von insgesamt EUR 1.400,00.

Aus Ablösen:



 

 

Kontakt: office(at)mig(dot)at