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30 Jahrjubiläum

Seit 30 Jahren gibt es nun die MIG,
wir blicken voller Stolz zurück.
Am Anfang gab’s oft Turbulenzen,
bis wir uns hatten etabliert,
wir zeigten den Verwaltern ihre Grenzen,
sodaß so mancher den Prozeß verliert.

Wenn Mitglieder dann kriegen Geld zurück,
weil zuviel Miete sie bezahlten,
denn freu’n sie sich und strahl’n vor Glück,
wenn sie es refundiert erhalten.

Nicht nur das Geld ist immer wichtig,
auch der Erhalt der Wohnung sicherlich,
wir setzten uns auch dafür ein
und lassen uns’re Mitglieder nicht im Stich.

Ein Appell noch an alle lieben Freunde,
die halten treu zu uns’rer MIG,
bleibt weiterhin uns stets erhalten,
damit’s die MIG auch noch in 50 Jahren gibt.

-INFO

Änderung im Wohnungsgemein-
nützigkeitsgesetz

Im Regierungsprogramm der gestürzten türkis-blauen Regierung waren einschneidende Änderungen im Wohnrecht geplant. So sollten “Freiräume für Mieter und Vermieter “geschaffen, also Regelungen aufgehoben werden. Das hätte jedenfalls eine Schwächung für Mieter und Mieterinnen bedeutet. Auch der “Mietadel”, wer immer das sein mag, hätte abgeschafft werden sollen. Dadurch hätten in Mietrechte eintretende  Angehörige höhere Mieten bezahlen müssen. Oder es gab Überlegungen, auch in Gründerzeitvierteln Lagezuschläge zuzulassen, was zu einer wesentlichen Verteuerung der Richwertmieten geführt hätte.
Das ist uns durch den Ibizaskandal und die nachfolgende Abwahl der türkis-blauen Regierung erspart geblieben. Dennoch wurde eine Änderung im Wohnrecht beschlossen.
Im Juni 2019 hat der Nationalrat das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geändert. Für die Nutzungsberechtigten ändert sich nicht soviel. Die meisten Änderungen betreffen die gemeinnützigen Bauvereinigungen selbst. Auf diese Änderungen wird im folgenden nicht im Detail eingegangen.

Früherer Eigentumserwerb

Für Nutzungsberechtigte wichtig  ist die Möglichkeit, daß bereits nach fünf anstatt wie bisher 10 Jahren Eigentum am gemeinnützigen Objekt erworben werden kann. Die Wohnung wird allerdings bei Eigentumserwerb nach bereits 5 Jahren teurer, da bei Umwandlung einer Miet-(Genossenschafts-)wohnung in Eigentum Vorsteuer (=Umsatzsteuer) zu zahlen ist. Je kürzer die Zeitspanne Übergang von Miete zu Eigentum ist, umso mehr Steuer fällt an, da die Vorsteuer vom Kaufpreis mit einer Berechnungsdauer von 20 Jahren an das Finanzamt abgeliefert werden muss.
Die Gemeinnützigkeit ist weiters im Grundbuch anzumerken. Bei Weitervermietung darf der Mietzins 15 Jahre lang nicht steigen. § 15h des neuen WGG besagt, dass für einen Zeitraum von fünfzehn Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrages (Übergang von Miete in Eigentum) der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt. Somit gibt es keine Möglichkeit, nach vorzeitigem (nach fünf Jahren) Erwerb einer gemeinnützigen Wohnung, durch überhöhte Mieten Geld zu verdienen.
Damit hat sich die ÖVP durchgesetzt, die die Lösung der Wohnungsfrage in vermehrtem Eigentum sieht. Daß das nicht funktionieren kann, liegt auf der Hand. Im Endeffekt werden durch die Eigentumsbildung in Genossenschaftsbauten, diese Stück für Stück privatisiert, sodaß aus öffentlichen Geldern geförderter   Wohnbau verloren geht. Das kann nicht befürwortet werden.
Auf der anderen Seite entstehen vermehrt Mischhäuser, wo auf der einen Seite Genossenschaftsmieter sind, auf der anderen Wohungseigentümer. Durch die unterschiedlichen gesetzlichen Bestimmungen kommt es hier immer wieder zu Problemen in der Verwaltung und Zuständigkeit. Solche Mischhäuser sollten eigentlich vermieden werden.
Positiv hervorzuheben ist das Verbot touristischer Nutzung von gemeinnützigen Wohnungen. Die Wohnungen sind nach objektiven Gesichtspunkten wie Wohnungsbedarf, Haushaltsgröße, Einkommensverhältnissen der Wohnungswerber zu vergeben. Bevorzugt werden können Opfer von Gewalt unter dem Schutz einstweiliger Verfügungen gem. §§ 382 b oder 382e Exekutionsordnung aufgrund des Zweiten Gewaltschutzgesetzes (d.s. z.B. Frauen, die vorübergehend in Frauenhäusern sind).

Spekulationsfrist verlängert

Der Spekulation wurde dadurch begegnet, dass die Spekulationsfrist auf 15 Jahre erhöht wurde. Die Bundesländer können außerdem dem Eigentümer innerhalb der Spekulationsfrist seine Anteile zum eingezahlten Nennwert ohne Rücksicht auf einen allfällig höheren Verkehrswert der Immobilie abkaufen.
Nachteilig ist die Bestimmung, dass die Miete nach Rückzahlung der Kredite nicht gesenkt werden muss, wenn Eigenmittel der Bauträger für Sanierungen verwendet werden.
Außerdem wurde die Höhe der Bezüge von Vorstands-, Aufsichtsratsmitgliedern, Geschäftsführern und Angestellten gemeinnütziger Bauvereinigungen begrenzt (§§ 25 und 26 WGG), was natürlich zu begrüßen ist.
 

Richtwertmieten ab April 2019 teurer

Gesetzeskonform erhöht die türkis-blaue Regierung nach zwei Jahren die Richtwertmieten.  Vor der letzten Erhöhung hat die Regierung Faymann 2016 die Inflationsanpassung mit dem 2. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (2.MILG) um ein Jahr auf 2017 verschoben.  Diese Schonfrist wird diesmal  den Mieterinnen und Mietern nicht gewährt. Auch die Lagezuschläge werden wieder einmal kräftig steigen.

Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte

Per BGBL II Nr. 70/2019 vom 12. März 2019 wurden  die neuen Richtwerte kundgemacht. Diese werden ab 1. April 2019 gelten.
Mit einer nächsten Erhöhung ist im Jahr 2021 zu rechnen, da die Richtwerte jedes zweite Jahr dem Verbraucherpreisindex angepasst werden. Die Erhöhung beträgt gegenüber 2017 in etwa 4,12%.
Im Folgenden werden die Richtwerte für Wien für sogenannte mietrechtliche Normwohnungen (Kategorie A) angegeben:
2008-2010         € 4,73
2010-2012        € 4,91
2012-2014         € 5,16
2014-2017        € 5,39
2017-2019        € 5,58
2019-2021        € 5,81
Die Richtwerte für Niederösterreich betragen ab April 2019 Eur 5,96 (vorher Eur 5,72) und Burgenland Eur 5,30 (vorher Eur 5,09).
Für die Kategorien B und C gilt jeweils ein Abstrich von 25 bzw. 50%.
Diese Richtwerte gelten für ab dem 1. März 1994 angemietete Wohnungen, welche hinsichtlich der Mietzinsbildung dem MRG unterliegen.
Für bestehende Mietverträge muß die Erhöhung mittels eines schriftlichen Erhöhungsbegehrens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin angezeigt werden. Die Erhöhung kann also in diesem Fall frühestens mit dem 1. Mai 2019 vorgeschrieben werden.

Lagezuschläge in Wien

Auch die Lagezuschläge in Wien, die bei Richtwertmieten für außerhalb eines Gründerzeitvietels gelegene Wohnungen verrechnet werden dürfen, werden von der MA 25 neu berechnet und erheblich steigen. Grund für die starke Steigerung ist die Berechnung nach den aktuellen Grundstückpreisen. Diese wurden durch Spekulation in den letzten Jahren noch weiter in die Höhe getrieben, somit sind auch die Lagezuschläge dementsprechend mitgestiegen. Betroffen davon sind in Wien vor allem Altbauwohnungen innerhalb des Gürtels, da die Grundstückspreise im Zentrum überdurchschittlich gestiegen sind. Die Steigerung der Zuschläge, die aufgrund guter Infrastruktur, zu der die Hauseigentümer gar nichts beitragen, verrechnet werden kann, beträgt über 40 bis 50%. Obwohl durch ein neueres OGH-Urteil, das  dort teilweise einen Lagezuschlag verneint, etwas gebremst, heißt das in den Innenbezirken höhere Mieten um mehr als Eur 4,-/m², vom 1. Bezirk gar nicht zu reden. Dort wird der Wert schon Eur 12,-/m² ausmachen, also den doppelten Richtwert. Wir fordern daher die Abschaffung bzw. Verringerung des Lagezuschlags.

 

Wiener Bodenrevolution?

Genau mit Frühlingsbeginn am 21. März 2019 ist in Wien die neue Bauordnung mit der Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“   in Kraft getreten. Bei Neuwidmungen ab einer Größe von 5.000 Quadratmetern müssen zwei Drittel der Fläche künftig für geförderten Wohnbau reserviert werden.
Schon im Vorfeld gab es für diese Maßnahme große Bewunderung, auch aus Deutschland, das wie alle marktwirtschaftlich orientierten Länder mit Spekulation und hohen Grundstückspreisen  in den Städten zu kämpfen hat. Der Spiegel online spricht von einem “Paukenschlag” und “so geht’s”, nämlich die Beschränkung des Mietzinses in der Kategorie “Geförderter Wohnbau” auf Eur 4,87 pro Quadratmeter. In diesen so gewidmeten Gebieten darf der Grundstückspreis pro Quadratmeter nicht mehr als Eur 188,- betragen. Durch diesen Eingriff in den Marktmechanismus soll die Bodenspekulation eingeschränkt und der Teuerung entgegengewirkt werden.
In den Planungsgrundlagen zur Widmung "Gebiete für geförderten Wohnbau" der Gemeinde Wien wird dazu ausgeführt: "Grund und Boden ist ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist - mehr Nachfrage führt zu massiv steigenden Preisen". 
Christoph Chorherr, Ex-Grüngemeinderat und federführend bei der Mitgestaltung der Novelle, spricht gar von einer “Wiener Grund- und Bodenrevolution”. Durch die Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" werden die spekulativ enorm hohen Grundstückskosten  deutlich fal-len, weil alle Grundeigentümer und Grundstückskäufer damit rechnen müssen, daß nach Verkauf und  Umwidmung  ein "mehrheitlicher Anteil an gefördertem Wohnen" errichtet werden muß, so Chorherr.
Wir sind da weniger optimistisch. Die neue Widmung “Geförderter Wohnbau” ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, die Erfahrung mit der Stadt Wien zeigt aber anderes.
Wir haben im Vorjahr über die vorgezogenen Änderungen in der Wiener Bauordnung berichtet, die Mitte 2018 in Kraft getreten sind. Damals wurden Bestimmungen beschlossen, die einen Abriß von Gründerzeithäusern erschweren sollten. Die MA 19 sollte die Erhaltungswürdigkeit von Altbauten überprüfen. Der Abriß von Gründerzeithäusern in der Wiener Vorstadt geht aber munter weiter. Nur eine handvoll ausgesuchte Objekte müssen bis jetzt erhalten werden. Die MA 19 hat offenbar kein öffentliches Interesse am Erhalt dieser zum Teil gut erhaltenen Althäuser festgestellt. Somit werden weiterhin tausende preisgeregelte, dem Mietrechtsgesetz unterliegende Wohnungen der Spekulation überlassen und deren Mieterinnen und Mieter der Absiedlung ausgesetzt.
Denn die Grundstücksgrößen im Gründerzeitgebiet sind nicht groß genug, damit die neue Kategorie zur Anwendung kommt. Außerdem sind dort die Widmungen meist schon vorhanden  und Änderungen nicht beabsichtigt.
Greifen wird der “Geförderte Wohnbau” nur auf der grünen Wiese und bei Industrie- oder Eisenbahngebieten, die nicht mehr für ihre ursprünglichen Zwecke benötigt werden. Solche Gebiete sind in Wien nur mehr beschränkt vorhanden bzw. ist eine weitere Versiegelung von jetzt landwirschaftlich genutzten oder Grüngebieten des Wald- und Wiesengürtels nicht wünschenswert.
Es bleibt also abzuwarten, ob die Novelle wirklich die Revolution für leistbares Wohnen sein wird. Die im letzten Wiener Wahlkampf bis 2020 versprochenen 4000 Gemeindwohnungen lassen zumindest auf sich warten. In Bau sind gerade einmal 200. Der Rest wird wahrscheinlich erst bis 2030 für neue Mieterinnen und Mieter zur Verfügung stehen.
 

Novelle der Wiener Bauordnung 2018

Nachlese: Kahlschlag in der Vorstadt

Im letzten MIG-Info haben wir über die vorgezogene Novelle der Wiener Bauordnung berichtet, deren Ziel es war, den Abriß von Althäusern hintanzuhalten. Damals waren an die 80 Altbauten vom Abbruch bedroht und wurden die Baustellen von der Baupolizei gestoppt.
Mittlerweile hat die MA 19, die laut Novelle das öffentliche Interesse am Erhalt der Gebäude   prüfen soll, letztlich 28 Häuser als nicht erhaltenswert für den weiteren Abriß freigegeben. 22 Fälle gingen laut Kronenzeitung zum Gericht. Davon wurden bisher nur 5 als schutzwürdig erachtet.
Somit hat sich die Novelle als zahnloses Instrument herausgestellt. Weitere Gründerzeithäuser wie etwa das ehemalige Hotel Thalia und angrenzende Häuser, wo früher auch das bekannte Thalia-Möbel-Geschäft war, liegen bereits in Schutt und Asche (siehe Bild). Auch in Meidlung an der Breitenfurterstraße wurde gleich eine ganze Häuserzeile an teils bäuerlichem Altbestand geschliffen.
Somit werden weitere Mieterschutzwohnungen der Spekulation überlassen und die Gründerzeitviertel immer mehr ausgedünnt.