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Hotspot Margareten

Über den Lagezuschlag haben wir schon öfter berichtet. Viele Vermieter wollen zu dem Richtwertmietzins noch einen Lagezuschlag verrechnen. Das ist für sie ein gutes Geschäft. Das Gesetz sieht vor, daß der Lagezuschlag keinesfalls in einer durchschnittlichen Lage zulässig ist. Wenn sich das Haus in einem Gründerzeitviertel befindet, ist die Lage jedenfalls von vornherein als durchschnittlich einzustufen.
Das Gründerzeitviertel muß aus einem überwiegenden Gebäudebestand bestehen, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurden und zum Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat. Ein Mieter aus dem 5. Bezirk hat die Verrechnung des Lagezuschlags mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle bestritten und Recht bekommen. Die Vermieterin hat danach das Gericht angerufen. Das Bezirksgericht Innere Stadt war aber auch der Meinung, daß ein Gründerzeitviertel vorliegt und kein Lagezuschlag gebührt. Die Ersparnis für den Mieter ist dadurch immerhin ca. Eur 150,- monatlich.
Das Landesgericht für Zivilrechtsachen Wien als Rekursgericht bestätigte ebenfalls das Erstgericht. Es seien 61 von 72 Gebäuden im Prüfgebiet Gründerzeithäuser, von diesen haben 35 zum Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen. Die Vermieterin wollte das noch immer nicht glauben und rief den Obersten Gerichtshof an.
Dieser bestätigte in seinem Erkenntnis (5 Ob 137/20p) die Urteile der Erstgerichte. Der Revisionsrekurs sei nicht zulässig. In seiner Begründung führt der OGH aus, daß in einem ersten Schritt zu prüfen ist, ob der Gebäudebestand der Wohn-umgebung mehrheitlich aus Häusern besteht, die in den Jahren 1870 bis 1917 errichtet wurden. Überwiegt der in den Jahren 1870 bis 1917 errichtete Gebäudebestand, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob dieser gründerzeitliche Gebäudebestand bei Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufwies. Dies traf beim gegenständlichen Fall zu, sodaß die Lage nur durchschnittlich und kein Lagezuschlag zulässig ist.
Auch die MIG hat einen positiven Sachbeschluß hinsichtlich des Lagezuschlags im 5. Bezirk erwirken können (39 R 144/20w). Es liegt zwar bei dem gegenständlichen Haus kein Gründerzeitviertel vor, aber laut Rechtsprechung ist trotzdem nur eine durchschnittliche Lage gegeben. Vor einigen Jahren hat nämlich der OGH auch außerhalb von Gründerzeitvierteln in diversen Gebieten nur eine durchschnittliche Lage ausgewiesen (5 Ob 74/17v). Jetzt wurde dieses Erkenntnis wieder bestätigt, indem das Urteil des Erstgerichts, das einen Lagezuschlag für zulässig gehalten hat, durch das LGZ Wien umgedreht wurde. In der Begründung heißt es, daß insgesamt bloß von einer durchschnittlichen Lage ausgegangen werden kann. Das Haus liegt nämlich in der Schönbrunnerstraße, ebenso wie das, das  im Jahr 2017 zu dem richtungsweisenden OGH-Urteil geführt hat. Es ist daher ein wertender Vergleich mit anderen Lagen, hier im  Fall  des 5. Bezirks  sinddies innerstädtische Gebiete mit der dafür geschlossenen und mehrgeschoßigen Verbauung, durchzuführen. Dabei wurde eben nur die Durchschnittlichkeit der Lage festgestellt. Die Gegenseite hat zwar den OGH angerufen, weshalb der Sachbeschluß noch nicht rechtskräftig ist. Es ist aber zu hoffen, daß die außerordentliche Revision nicht zulässig ist und somit zurückgewiesen wird.

Heuer keine Erhöhung bei Altbaumieten

Laut Mietrechtsgesetz (MRG) werden die sogenannten Richtwertmieten, die für Altbauwohnungen ab der Novelle 1994 (3.WÄG) gelten, alle 2 Jahre der Inflation angepaßt. Das wäre heuer mit April der Fall gewesen. Aufgrund von Corona und der dadurch bedingten schlechten wirtschaftlichen Situation mit hoher Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit etc. hat die Regierung die diesjährige Erhöhung ausgesetzt.
Zur Linderung der Folgen der COVID-19-Pandemie wurde das Mietzinsrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz, kurz MPFLG, beschlossen. Die Richtwerte bleiben daher bis März 2022 gleich. Für Wien beträgt der Richtwert momentan Eur 5,81/m², für Niederösterreich Eur 5,96/m² und für das Burgenland Eur 5,30/m².
Auch die Lagezuschläge für Wien, die bei Richtwertmieten für Wohnungen aufgeschlagen werden können, die außerhalb eines Gründerzeitviertels liegen, bleiben bis nächstes Jahr gleich. Schon einmal hat es einen Aufschub der Inflationsanpassung der Richtwertmieten gegeben, und zwar 2016 mit dem 2. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (2. MILG), das damals, wie der Name schon sagt, zur Dämpfung der Inflation dienen sollte.
Außerdem wird im MPFLG bestimmt, daß auch die Kategoriemieten, die für Altbauwohnungen gelten, deren Mietverträge zwischen 1982 und 1994 abgeschlossen wurden, nicht erhöht werden dürfen. Schon ab Februar 2021 wäre der 5%ige Anstieg der Verbraucherpreise, der für eine Erhöhung notwendig ist, erreicht gewesen. Die Erhöhung der Kategoriemieten wurde ebenfalls auf 1. April 2022 verschoben. Die ab Februar 2018 gültigen Kategoriemieten sind Eur 3,60/m² für Kategorie A, Eur 2,70/m² für Kategorie B, Eur 1,80/m² für Kategorie C und D-brauchbar und Eur 0,90/m² für Kategorie D-unbrauchbar. Damit bleibt auch die Verwaltungsgebühr für 2021 unverändert, die sich aus dem Produkt des Kategorie-A-Zinses und der Nutzfläche des Hauses errechnet.
Da die Inflationsanpassungen für die Mieten alle 2-3 Jahre eine Mehrbelastung für Mieterinnen und Mieter darstellen, ist unsere langjährige Forderung die Abschaffung der automatischen Erhöhungen in diesen kurzen Zeiträumen.


Klagen bei Mietrückstand ab 1.4.2021 möglich

Wenn Mieter/innen aufgrund corona-bedingter Einkommensverluste zwischen 1. April und 30. Juni 2020 Schwierigkeiten hatten, ihre Wohnungsmiete zu bezahlen, dann hatten sie nur mehr bis 31. März 2021 Zeit, die Mietzinsrückstände an die Vermieter zu bezahlen. Bis jetzt wurde die Rückzahlungsfrist für im 1. Lockdown angefallene Rückstände mehrere Male aufgeschoben. Ab 1. April 2021 werden offene Beträge fällig. Nach Schätzungen könnten so mehrere 1000 Mieter/innen von Räumungsklagen bedroht sein.
Eine weitere Ausdehnung der Fälligkeit von Rückständen und auch des Zeitraums, in dem Mieten gestundet werden können, wurde trotz Forderungen von  Mieterschützern/innen  vonder Regierung abgelehnt. Auch ein von diversen Institutionen wie der Arbeiterkammer geforderter Fonds, der Härtefälle abfedern soll, wurde bis jetzt nicht eingerichtet.
Jedenfalls gibt es Zusagen von Wiener Wohnen und gemeinnützigen Bauvereinigungen wie etwa der Sozialbau, bei bestehenden Mietrückständen in diesen schweren Zeiten nicht sofort Klagen anzustreben, sondern Ratenzahlungen bzw. Kulanzlösungen mit säumigen Mieter/innen zu vereinbaren.
Räumungsexekutionen können auf Antrag der Mieter/innen weiterhin erleichtert aufgeschoben werden. Die Frist für solche Anträge ist noch bis zum 30. Juni 2021 offen. Das gibt den Mieter/innen Zeit, eine neue Unterkunft zu finden. Räumungen bis zu dem genannten Datum werden nur in absoluten Ausnahmefällen durchgeführt. Falls Sie derartige Probleme haben sollten, stehen wir jederzeit zu unseren Beratungszeiten für Sie zur Verfügung.

Covid 19 - erste Urteile

Ein Jahr nach dem 1. Lockdown gibt es erste Urteile in Sachen Mietzinsminderung bzw. Einbehalten des Mietzinses wegen gesperrter Geschäfte. Die Gerichte geben im Wesentlichen den Geschäftsmietern, die während des Betretungsverbots für den Kundenbereich im Zeitraum vom 16.3. bis 30.4.2020 keine Miete bezahlt oder diese nachträglich zurückgefordert haben, recht. In der rechtlichen  Begründung sehen die Gerichte die Covid-19-Pandemie als Seuche iSd § 1104 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch), wonach die Zinsminderung auch dann eintritt, wenn die Mieter/innen aus nicht in ihrer Sphäre stammenden Gründen an der vertragsgemäßen Nutzung gehindert werden.
Auch nach einem Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtsachen Wien ist sowohl eine Mietzinsminderung gem. § 1104 ABGB als auch § 1096 ABGB aufgrund der Covid-Beschränkungen zulässig. Im Fall eines beschränkten Gebrauchs des Lokals, also etwa bei Ausgabe von Waren bzw. Speisen nach vorheriger Bestellung, ist den Mietern/innen ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses zu erlassen. Es wäre daher möglich, auch im Nachhinein im Lockdown zu Unrecht bezahlte Mietzinse zurückzufordern.
 

Wiener Bodenrevolution?

Genau mit Frühlingsbeginn am 21. März 2019 ist in Wien die neue Bauordnung mit der Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“   in Kraft getreten. Bei Neuwidmungen ab einer Größe von 5.000 Quadratmetern müssen zwei Drittel der Fläche künftig für geförderten Wohnbau reserviert werden.
Schon im Vorfeld gab es für diese Maßnahme große Bewunderung, auch aus Deutschland, das wie alle marktwirtschaftlich orientierten Länder mit Spekulation und hohen Grundstückspreisen  in den Städten zu kämpfen hat. Der Spiegel online spricht von einem “Paukenschlag” und “so geht’s”, nämlich die Beschränkung des Mietzinses in der Kategorie “Geförderter Wohnbau” auf Eur 4,87 pro Quadratmeter. In diesen so gewidmeten Gebieten darf der Grundstückspreis pro Quadratmeter nicht mehr als Eur 188,- betragen. Durch diesen Eingriff in den Marktmechanismus soll die Bodenspekulation eingeschränkt und der Teuerung entgegengewirkt werden.
In den Planungsgrundlagen zur Widmung "Gebiete für geförderten Wohnbau" der Gemeinde Wien wird dazu ausgeführt: "Grund und Boden ist ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist - mehr Nachfrage führt zu massiv steigenden Preisen". 
Christoph Chorherr, Ex-Grüngemeinderat und federführend bei der Mitgestaltung der Novelle, spricht gar von einer “Wiener Grund- und Bodenrevolution”. Durch die Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" werden die spekulativ enorm hohen Grundstückskosten  deutlich fal-len, weil alle Grundeigentümer und Grundstückskäufer damit rechnen müssen, daß nach Verkauf und  Umwidmung  ein "mehrheitlicher Anteil an gefördertem Wohnen" errichtet werden muß, so Chorherr.
Wir sind da weniger optimistisch. Die neue Widmung “Geförderter Wohnbau” ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, die Erfahrung mit der Stadt Wien zeigt aber anderes.
Wir haben im Vorjahr über die vorgezogenen Änderungen in der Wiener Bauordnung berichtet, die Mitte 2018 in Kraft getreten sind. Damals wurden Bestimmungen beschlossen, die einen Abriß von Gründerzeithäusern erschweren sollten. Die MA 19 sollte die Erhaltungswürdigkeit von Altbauten überprüfen. Der Abriß von Gründerzeithäusern in der Wiener Vorstadt geht aber munter weiter. Nur eine handvoll ausgesuchte Objekte müssen bis jetzt erhalten werden. Die MA 19 hat offenbar kein öffentliches Interesse am Erhalt dieser zum Teil gut erhaltenen Althäuser festgestellt. Somit werden weiterhin tausende preisgeregelte, dem Mietrechtsgesetz unterliegende Wohnungen der Spekulation überlassen und deren Mieterinnen und Mieter der Absiedlung ausgesetzt.
Denn die Grundstücksgrößen im Gründerzeitgebiet sind nicht groß genug, damit die neue Kategorie zur Anwendung kommt. Außerdem sind dort die Widmungen meist schon vorhanden  und Änderungen nicht beabsichtigt.
Greifen wird der “Geförderte Wohnbau” nur auf der grünen Wiese und bei Industrie- oder Eisenbahngebieten, die nicht mehr für ihre ursprünglichen Zwecke benötigt werden. Solche Gebiete sind in Wien nur mehr beschränkt vorhanden bzw. ist eine weitere Versiegelung von jetzt landwirschaftlich genutzten oder Grüngebieten des Wald- und Wiesengürtels nicht wünschenswert.
Es bleibt also abzuwarten, ob die Novelle wirklich die Revolution für leistbares Wohnen sein wird. Die im letzten Wiener Wahlkampf bis 2020 versprochenen 4000 Gemeindwohnungen lassen zumindest auf sich warten. In Bau sind gerade einmal 200. Der Rest wird wahrscheinlich erst bis 2030 für neue Mieterinnen und Mieter zur Verfügung stehen.
 

Novelle der Wiener Bauordnung 2018

Nachlese: Kahlschlag in der Vorstadt

Im letzten MIG-Info haben wir über die vorgezogene Novelle der Wiener Bauordnung berichtet, deren Ziel es war, den Abriß von Althäusern hintanzuhalten. Damals waren an die 80 Altbauten vom Abbruch bedroht und wurden die Baustellen von der Baupolizei gestoppt.
Mittlerweile hat die MA 19, die laut Novelle das öffentliche Interesse am Erhalt der Gebäude   prüfen soll, letztlich 28 Häuser als nicht erhaltenswert für den weiteren Abriß freigegeben. 22 Fälle gingen laut Kronenzeitung zum Gericht. Davon wurden bisher nur 5 als schutzwürdig erachtet.
Somit hat sich die Novelle als zahnloses Instrument herausgestellt. Weitere Gründerzeithäuser wie etwa das ehemalige Hotel Thalia und angrenzende Häuser, wo früher auch das bekannte Thalia-Möbel-Geschäft war, liegen bereits in Schutt und Asche (siehe Bild). Auch in Meidlung an der Breitenfurterstraße wurde gleich eine ganze Häuserzeile an teils bäuerlichem Altbestand geschliffen.
Somit werden weitere Mieterschutzwohnungen der Spekulation überlassen und die Gründerzeitviertel immer mehr ausgedünnt.